- Crédito: Wylkon Cardoso via UnsplashNo dia 19 de agosto, uma carta divulgada pela Squadra Investimentos, uma das gestoras mais respeitadas do país, chamou a atenção de investidores ao alertar sobre a "armadilha dos dividendos" nos fundos imobiliários.
Segundo a gestora, diversos fundos imobiliários possuem a prática de pagar dividendos superiores à geração de caixa para captar mais investidores e, na sequência, realizar novas emissões de cotas.
A gestora, inclusive, chega a comparar essa prática ao caso da holding do investidor americano Carl Icahn, definida no relatório da Hindenburg Research como "ponzi-like economic estruture", isto é, uma estrutura econômica de pirâmide.
Veja trecho da carta da Squadra:
Fonte: Squadra Investimentos
Para Caio Araujo, especialista em fundos imobiliários da Empiricus Research, a prática é preocupante principalmente para investidores que não acompanham a fundo o mercado. Isso porque eles acabam se posicionando em FIIs visando apenas o dividend yield, sem olhar para o fundamento por trás do ativo.
E, embora a gestora não tenha detalhado quais são os fundos imobiliários com risco em potencial, Araujo acompanha esse mercado há algum tempo e abriu o jogo com o investidor.
A seguir, mostro quais são os fundos imobiliários em que o analista enxerga maior risco quando o assunto são dividendos elevados e alguns FIIs que estão de fora da "armadilha" e ainda valem a pena.
A que fundos imobiliários a gestora estava se referindo?
Para Araujo, apesar da Squadra não ter sinalizado quais são os fundos imobiliários com "armadilha" no pagamento de dividendos, quem acompanha esse mercado já imagina a quais ela se referiu.
"A Squadra pode estar se referindo à história, bastante conhecida, dos FIIs de crédito", disse em entrevista ao programa Giro do Mercado, lembrando da inadimplência envolvendo Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no 1º trimestre deste ano.
O que acontece é que os fundos de crédito usam um regime de apuração de resultado diferente do tradicional do mercado de FIIs, que é o regime de caixa.
Nesse regime, a apuração limita a distribuição do resultado ao recebimento efetivo de caixa do fundo em determinado período, incluindo juros e amortização. "Aqui, você apura o que você recebeu e o que você pagou, e distribui ao menos 95% dessa diferença de caixa ao final do semestre", explica Araujo.
Porém, os fundos de crédito optam por usar o regime de competência (ou lucro contábil). Nesse regime, é possível a distribuição superior à amortização do título, seja pela variação da marcação a mercado ou pelo impacto positivo da inflação na carteira do FII.
Simplificando: o fundo pode optar pela distribuição de valorização do preço do CRI ou até "antecipar" recebimentos futuros de um título que foi favorecido pela alta de um indexador.
Só que isso traz um nível de risco maior, já que é impossível prever o futuro. Prova disso é que muitos FIIs de crédito que apresentavam os maiores dividend yields alguns meses atrás hoje estão com as piores performances do mercado, segundo o analista.
É por isso que, para Araujo, não se deve olhar apenas para o dividend yield dos fundos imobiliários. Nesse sentido, há dois pontos para ficar alerta, na visão dele:
- - 1. Percepção de risco
"Quando há fundo com dividend yield elevado em comparação à média, a minha visão é que precisa ter uma análise mais cética no risco. Tem que pensar que aquele fundo paga mais porque eventualmente ele está exposto a maior risco"
- - 2. Governança
"Além disso, entender o track record da gestão, como ela atua dentro dos fundos, conhecer administrador, saber se existe uma auditoria independente Um fundo com boa governança, que traz transparência, normalmente atuam de uma forma mais diligente"
Dito isso, o analista acredita que ainda existem boas oportunidades no mercado de fundos imobiliários. Fundos com boa governança, perspectiva de valorização, bom pagamento de dividendos e risco controlado.
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Alguns fundos imobiliários que ainda valem a pena, segundo Caio Araujo
Todos os meses, o analista disponibiliza um relatório recomendando os fundos imobiliários em que vê bons fundamentos, alinhados a algum gatilho de valorização. E a boa notícia é que qualquer pessoa interessada pode consultar as indicações.
Isso porque a Empiricus Investimentos, a corretora do grupo, liberou o acesso a esse relatório como uma cortesia. Ou seja, você não precisa ser assinante e nem pagar nada para conhecer os FIIs recomendados por Araujo.
Para liberar o seu acesso, basta clicar no link abaixo e concluir seu cadastro. O relatório completo será enviado para o seu e-mail.
Portanto, eu sugiro que você libere seu acesso e ao menos dê uma "espiada" nos FIIs recomendados. Depois você decide se essas indicações fazem sentido para o seu patrimônio:
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