Os fundos imobiliários (FIIs) são instrumentos muito democráticos para quem começou a construir seu patrimônio. Neste relatório, a EQI Research apresenta a “Carteira 200 para Crescer de Fundos Imobiliários”, uma opção para investidores iniciantes que não renunciam a qualidade dos ativos e da segurança da diversificação.
Analistas propõem a elaboração de uma carteira diversificada, com aportes mensais de R$ 200,00, além do reinvestimento de todos os dividendos recebidos, o que maximiza o acúmulo de capital.
Veja os ativos que compõem o portfólio assinado pela analista Carolina Borges:
BPFF11 – Fundo de Fundos (FOF): Brasil Plural Fundo de Fundos
- - • Pontos positivos: com o objetivo de trazer uma diversificação imediata, aliado com o bom potencial de valorização, gerido pela Brasil Plural, o fundo foi bem diversificado entre papel (47,0% do PL) e tijolo (53,0% do PL), com uma carteira focada em ativos de qualidade.
As maiores posições em papel estão em KNIP, KNCR e HGCR, enquanto as de tijolo são BTLG, HGRU e XPLG. Adquirir BPFF seria equivalente a comprar a carteira do Fundo, com um desconto atual de 7% em relação à compra individual no mercado secundário, de acordo com a analista.
- - • Pontos negativos: ao valor de mercado de um FOF depende fortemente do desempenho dos ativos do portfólio e da capacidade da gestão de fazer boas alocações.
Com isso, o BPFF desponta como um ativo que vai apresentar correlação positiva com o IFIX, geralmente com variações mais fortes, tanto positivas quanto negativas.
BTCI11 – Fundo de Papel - BTG Pactual Crédito Imobiliário
- - • Pontos positivos: carteira de CRIs indexada ao IPCA (76% do PL) e CDI (com 20% do PL), com predominância dos segmentos residencial, logístico e shopping. Assim, o BTCI possui boa diversificação entre indexadores e segmentos, sem assumir um risco de crédito elevado. A aquisição com desconto frente ao valor patrimonial, atualmente em 11%, pode potencializar o retorno no médio prazo.
- - • Pontos negativos: o BTCI possui cerca de R$90 milhões em ativos de liquidez, montante que deve ser alocado de forma mais eficiente nos próximos meses. Mesmo que o carrego não esteja oneroso para o FII no momento, busca-se um retorno superior em ativos de risco. Assim, o BTCI deve fazer aquisições em linha com as atuais taxas do portfólio para manter o nível de distribuição.
EQIR11 – Fundo de Papel - EQI Recebíveis Imobiliários
- - • Pontos positivos: o fundo possui 88% de exposição ao IPCA, com um cupom médio de 8,8% ao ano, em linha com o nível de risco assumido pelo FII. Possui boa diversificação setorial, com predominância do segmento de varejo e devedores como o Oba, Quero-Quero e Pague Menos. O atual nível de desconto do FII (cerca de 13,0% frente ao valor patrimonial) também potencializa o retorno no médio prazo.
- - • Pontos negativos: o EQIR possui baixa média de liquidez diária. No entanto, para o propósito apresentado aqui, a liquidez atenderia a maioria dos investidores. O segmento de loteamentos se sobressai como um ponto de alerta para exposição, que carrega um maior risco operacional.
GALG11 – Galpões Logísticos - Guardian Logística
- - • Pontos positivos: possui 100% de contratos atípicos, com prazo médio remanescente de cerca de nove anos, todos reajustados pelo IPCA. Esta característica traz certa previsibilidade para o fluxo de caixa do FII. Possui cinco imóveis no portfólio, localizados nos estados do RS, SP, BA e PE, e grandes empresas como inquilinos: BRF, Air Liquide e Souza Cruz.
- - • Pontos negativos: o GALG tem 38% de alavancagem (dívida sobre o total dos ativos). Os prazos de liquidação das dívidas coincidem com o vencimento dos contratos, com o mesmo indexador de correção (IPCA). Mesmo com esta previsibilidade, a dívida possui um valor elevado que deve ser monitorado.