Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiros e de Capitais (ANBIMA) e divulgados pela revista Exame, os fundos imobiliários atingiram no primeiro semestre de 2019 a marca recorde de um milhão de cotistas. Isso demonstra que, por mais que muitos brasileiros ainda prefiram investir na compra de imóveis, essa visão tem perdido espaço para os fundos, que são uma forma bem mais prática de pessoas lucrarem com a valorização do setor no Brasil. A seguir, você entenderá o que há de mais importante a respeito desse assunto, até mesmo para tomar as melhores decisões. Acompanhe a leitura e confira!
O que são os fundos imobiliários?
De forma geral, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) consistem em grupos de investidores que, por meio de cotas de participação, aplicam o dinheiro que têm em negócios do mercado imobiliário. O investimento em si é realizado com o propósito de obter resultados positivos diante do arrendamento, da locação, da venda e demais fatores inerentes ao setor de imóveis. Esse tipo de investimento foi instituído pelo governo mediante a Lei nº 8668 de 1993, que regulamentou essa atividade. Assim como acontece com as ações, os FIIs costumam ser negociados na bolsa de valores (B3), facilitando a entrada de diversos investidores. É bem provável que você encontre a divisão dos fundos imobiliários em categorias, tais como tijolo, papel, desenvolvimento e híbridos. Os fundos de tijolo dizem respeito aos grupos que se beneficiam do aluguel de imóveis reais (hotéis, shoppings, hospitais etc.), os de papel aplicam em ativos financeiros do mercado (LCI e CRI), os de desenvolvimento estão atrelados às construções e os híbridos mesclam vários tipos.
Quais são as características desse tipo de investimento?
Antes de tudo, para que seja iniciado o fundo imobiliário é necessário que a instituição responsável por ele apresente toda a documentação indispensável ao mercado, como a política de investimentos e as diretrizes do fundo. Depois disso é que se pode pensar na oferta primária de um FII, sendo que as cotas são lançadas na bolsa com um número limitado. O código dos fundos são similares aos dos ETFs de índices da B3, ou seja, o grupo é representado por 4 letras mais o código 11 no final. A partir do capital arrecadado pela união de recursos dos cotistas, os gestores do fundo podem colocar em prática a política proposta na oferta inicial, sendo que ela será a base para qualquer investimento. Da mesma forma que ocorre com fundos de câmbio, multimercado, ações e renda fixa, os FIIs têm seus próprios gestores especializados e que acompanham o patrimônio do fundo constantemente. Conforme as notícias do mercado e resultados das cotações, eles fazem ajustes pontuais para melhorar a rentabilidade.
Quais são as vantagens?
O primeiro grande benefício dos fundos imobiliários é que, ao contrário do processo de compra de imóvel, não há necessidade de pensar em escrituras, reformas, documentações e demais burocracias que travam qualquer negócio. Com a compra das cotas na bolsa de valores, naturalmente isso ajuda a poupar seu precioso tempo para se dedicar a outras coisas no dia a dia. Os FIIs têm isenção de imposto de renda (IR) e imposto sobre operações financeiras (IOF). No entanto, essa vantagem só é válida para cotistas pessoas físicas que tenham um valor inferior a 10% da totalidade de cotas. A questão do preço de negociação também é uma baita vantagem, afinal, para comprar um imóvel é preciso desembolsar 100 mil reais no mínimo, porém, alguns FIIs custam menos de 100 reais. Além disso, há de se considerar que investir em fundos imobiliários propicia menos preocupação com uma cotação volátil demais. Afinal, diferentemente das ações, os empreendimentos apresentam menos oscilações drásticas. A rentabilidade também é um aspecto importantíssimo, afinal, os fundos lidam com maiores chances de pagamento e, dependendo do imóvel e da localidade, dificilmente ficará sem inquilinos.
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E as desvantagens e os riscos?
Entretanto, é claro que nem tudo são flores quando se trata de investimentos. Por isso é preciso ficar de olho em alguns aspectos para tomar as melhores decisões e não correr riscos desnecessários. Como esses fundos não são títulos públicos e privados de renda fixa, obviamente seus preços variam conforme as expectativas do mercado financeiro e das imobiliárias. Mesmo que o rendimento mensal do fundo seja isento de imposto, quando você vende as suas cotas que tiveram lucro deve pagar 20% de IR sobre esse montante. Por isso, os investidores fazem o possível para vender só em perda de fundamentos. Outra desvantagem dos FIIs é a dependência em relação às decisões do gestor. Ou seja, se for uma pessoa que utiliza estratégias erradas, você pode perder dinheiro. Quanto aos riscos, o primeiro é o de liquidez. Existem fundos que passam por inúmeros pregões sem qualquer negociação. Afinal, eles não funcionam como muitas ações que dispõem de um volume considerável de compras e vendas. Outro risco, embora normalmente menor que na compra direta de um imóvel, é a inadimplência de inquilinos e a vacância. Ou seja, quando o imóvel fica vago e sem perspectiva de ocupação.
Quando vale a pena investir em fundos imobiliários?
Com a taxa básica de juros em um patamar de 4,5% ao ano, a tendência é que muitos deixem a renda fixa. Com isso, as pessoas tendem a investir em fundos imobiliários em busca de maior rentabilidade. Portanto, quanto menor a Selic, maior a atratividade dos FIIs. Além disso, depois da recessão econômica severa que viveu o Brasil, o crescimento do PIB e a inflação controlada são fatores que colaboram para aquecer esse mercado. Vale a pena investir em fundos imobiliários não somente por conta dessas questões macroeconômicas, mas também pela estratégia de diversificação de carteira. Esse é um tipo de investimento que interessa bastante a quem pensa no longo prazo. Também pode ser bom para quer ganhos de capital mensais e prefere investir em imóveis de forma prática. Quando determinado setor apresenta bons resultados, isso pode representar o interesse em FIIs também. Isto é, pensando na expansão de uma empresa de joias em vários shoppings, por exemplo, será rentável investir nesse segmento. Todavia, para saber o momento certo de entrar em fundos imobiliários, avalie a qualidade da gestão, verifique o índice de vacância e pesquise o percentual de dividendos.
Como investir em fundos imobiliários?
O primeiro passo que você deve seguir é ter uma conta em alguma corretora de valores ou banco de investimento, pois a instituição escolhida será responsável por intermediar a sua negociação na bolsa de valores por meio do Home Broker. Faça uma busca minuciosa a respeito de cada FII, a fim de verificar quais deles têm mais a ver com os seus objetivos de ganhos. Você pode obter o fundo na oferta inicial dele ou no mercado secundário. Mais comum para qualquer tipo de negociação em renda variável. Depois é só enviar a ordem de compra de cotas, sendo que os custos envolvidos na operação correspondem à taxa de corretagem. Esses custos dependerão da instituição escolhida, e as taxas de negociação e liquidação cobradas pela B3, mas nada que onere no orçamento. Por fim, perceba que pode realmente valer a pena investir em fundos imobiliários. Levando em conta o atual cenário brasileiro e a oportunidade de buscar rendimentos passivos que dão de 7×1 na negociação real com imobiliárias. Se você gostou deste artigo e quer ficar de olho nas novidades que postamos, então aproveite para se inscrever em nossa newsletter e receber tudo em primeira mão!
