A EQI Research, casa de análise da EQI Investimentos, elaborou um material com três indicações de FIIs para investir com a queda da Selic, confirmada na última quarta-feira, 2 de agosto. As indicações são: BCIA11, BRCO11 e RBRY11.
Com a perspectiva de queda dos juros, os fundos imobiliários estão cada vez mais na mira dos investidores.
Alguns investidores já perceberam que a renda fixa não vai manter os bons retornos atuais por muito tempo. Esta migração, de acordo com o EQI Research, se reflete no retorno acumulado do ano:
- - Apenas em 2023, o IFIX, principal índice que reflete a média das cotações dos fundos imobiliários, acumula alta de 12%.
"Uma pressão compradora maior pode levar a uma valorização do preço de mercado dos ativos. Como os FIIs são investimentos lastreados em imóveis, o entendimento do produto e de como o lucro chega para o investidor chama a atenção pela tangibilidade e vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. Por vezes, os FIIs são as primeiras escolhas desses investidores que estão vindo da renda fixa", destacou a analista Carolina Borges.
Para Borges, com a queda da Selic, espera-se um aquecimento da atividade econômica, que vai impulsionar as operações logísticas, shoppings e varejo, além de trazerem alívio às contas daqueles que estão endividados.
Os investidores de FIIs buscam bons retornos, em ativos lastreados no mercado imobiliário, com rendimentos mensais e livres de imposto de renda.
Bradesco Carteira Imobiliária Ativa (BCIA11)
O FOF gerido pela Bradesco Asset Management (BRAM) executa uma estratégia de alocação em linha com as expectativas do EQI Research para o mercado: nenhuma exposição a fundos de papel de risco elevado e participações em FIIs de tijolo de ótima qualidade.
A distribuição de proventos saiu do patamar de R$ 0,64 por cota, em outubro de 2021, para R$ 0,80 por cota em junho passado.
A analista Carolina Borges diz esperar que a evolução continue, "tanto via ganhos recorrentes (novas locações, reajustes nos contratos vigentes, elevação da taxa de ocupação e bom carrego de fundos de recebíveis) quanto via ganho de capital em momentos mais favoráveis para o mercado".
Para girar a carteira e ajustar o portfólio, a gestão tem realizado alguns prejuízos nos últimos meses, pontuou a analista. "No entanto, os rendimentos
apresentaram comportamento crescente no período", acrescentou.
O principal risco do BCIA seria justamente a capacidade de execução da estratégia sem prejudicar a rentabilidade total do Fundo, com o preço-teto para o BCIA de R$ 123,00 - o que indica um potencial de valorização de 17,0%.
Bresco Logística (BRCO11)
A Bresco Logística, um dos maiores desenvolvedores logísticos de alto padrão no Brasil, já realizou mais de 70 operações de investimento, e totaliza 2 milhões de metros quadrados de área construída.
O portfólio compõe-se por 10 propriedades e 392 mil metros quadrados de área bruta locável. Deste total, 67,0% são consideradas last mile, ou seja, possuem potencial para atender a última etapa da entrega da mercadoria ao consumidor final.
A EQI Research preza por esta característica por compreenderem galpões de grande demanda e preço de aluguel por metro quadrado mais elevado. Além disso, nove das dez propriedades possuem classificação AA.
Estes aspectos são traduzidos nos números operacionais do Bresco Logística: vacância física em 2% e receita anual estabilizada em R$ 130 milhões, equivalente a R$ 27,00 por metro quadrado, aproximadamente.
Com uma gestão altamente especializada e diligente, o Fundo foi ágil em renegociações, como a mais recente com o Grupo Pão de Açúcar.
O Fundo fez um acordo por rescisão antecipada no Bresco São Paulo (já vendido), o que gerou uma distribuição extraordinária de R$ 0,77 por cota. Já no CD04, também locado para o GPA, o FII renovou o contrato de locação por sessenta meses e com um aumento de 13,0% frente ao valor anterior.
"Com um excelente portfólio, vemos o BRCO como ótima estratégia de exposição ao segmento logístico. Buscamos uma diversificação regional em ativos last mile, com gestão experiente, bom prazo remanescente de locação (5,4 anos) e diversificação de fontes de receita", declarou Borges.
A EQI Research recomenda a compra de cotas do fundo, com o preço-teto de até R$ 130,00.
RBR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11)
A RBR, uma gestora com foco em imobiliário e infraestrutura, detém mais de R$7,5 bilhões em gestão. O RBRY11 investe em 34 operações de crédito - 76% financiam operações residenciais.
O RBRY11 possui três estratégias. De acordo com Carolina Borges, a principal e mais importante engloba certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) com avaliação de crédito mínimo BBB, preferencialmente com originação e estruturação próprias da RBR.
Assim, a gestora afirma ser possível obter melhores condições de crédito e realiza um acompanhamento muito próximo da operação - estratégia responsável pelos ganhos recorrentes do FII.
A segunda estratégia exige tática, onde busca-se CRIs que apresentem potencial de ganho de capital no curto ou médio prazo, além de posições em cotas de outros FIIs de papel - estratégia responsável pelos ganhos extraordinários do RBRY11 e pode representar até 18% do patrimônio do Fundo.
Por fim, a terceira estratégia trata-se de liquidez, onde a gestão busca manter um caixa de até 5% para aproveitar eventuais oportunidades de alocação.
A carteira do RBRY11 está alocada em IPCA (43,0%), CDI (38,0%) e cotas de outros FIIs (12,0%).
"Assim, o Fundo pode aproveitar o bom carrego com CDI elevado, auferir ganho real (acima da inflação) em prazos superiores e buscar um ganho não
recorrente com o giro do portfólio", comentou a analista.
As garantias representam 1,7x o saldo devedor das operações e 86% estão localizadas em regiões de alta liquidez em caso de
necessidade de execução (como São Paulo e Campinas).
"Com uma rentabilidade de proventos de 14% líquida de imposto nos últimos doze meses, recomendamos a compra do RBRY até o preço de R$ 103,00", completou Carolina Borges.