Neste espaço, já falamos sobre os aspectos do mercado imobiliário no momento pelo qual estamos passando, incluindo expectativas, resultados, tipos de fundos imobiliários etc. Nesse contexto, é interessante, também, conhecer alguns fundos com finalidades específicas e menos conhecidas, como é o caso dos fundos voltados ao Agronegócio.
O financiamento da agricultura por meio do mercado financeiro é o resultado de uma busca pela viabilidade de novas fontes e instrumentos de captação de recursos, ampliando suas alternativas e reduzindo seu custo, além de diversificar e distribuir risco entre os aplicadores e de democratizar o acesso ao capital.
Estratégias diferentes
Desses fundos específicos, podemos dar como exemplo o Terrax, que estreou recentemente na B3. Em um primeiro momento, esse fundo tem como objetivo captar R$ 750 milhões para comprar fazendas de soja, milho e algodão em Mato Grosso, Maranhão, Goiás e Piauí.
Segundo o prospecto, o fundo já tem grande parte do valor da oferta em contratos vinculantes fechados e com due diligence pronta.
Além disso, o fundo tem por premissa comprar terras por um valor significativamente abaixo do valor de mercado – um arranjo que faz com que o agricultor queira recomprar a propriedade ao final do contrato. O Terrax vai cobrar 6% ao ano pelo arrendamento e outros 6% de valorização. Como o valor da revenda ao final do contrato é pré-fixado, o fundo vai hedgear contra o risco de inflação.
O retorno se dá pelo emprego de duas estratégias: comprar terras de produtores que queiram desmobilizar uma parcela de seu patrimônio; e financiar produtores que queiram comprar áreas para a expansão da produção.
O Terrax vai permitir, por exemplo, que um produtor substitua uma dívida cara e de curta duração por um financiamento de 10 anos com o fundo, numa operação de sale leaseback com amortizações anuais e compromisso de recompra.
A meta do fundo é um yield entre 9% a 10% ao ano, já descontadas as taxas. Para comparação, os FIIs de Shoppings e CRIs negociam hoje a um yield médio de 6% a 7%.
Diversidade de fundos
Outro exemplo é o Quasar Agro, destinado a investidores em geral e que tem por objetivo investir em empreendimentos imobiliários, prioritariamente no segmento do agronegócio. Os recursos captados são usados para investimentos em infraestrutura, armazenagem e processamento de itens, tais como matérias-primas, insumos, produtos intermediários e produtos finais da cadeia do agronegócio.
Além desses dois exemplos, eu poderia citar outros com abordagens semelhantes, demonstrando o aumento do número de fundos criados para esse objetivo.
Este artigo não tem a pretensão de analisar o desempenho desses fundos e tampouco recomendar ou não o investimento neles. O objetivo é apenas demonstrar que os fundos imobiliários podem dar acesso a uma diversidade de imóveis, tais como shoppings, prédios de escritórios, galpões logísticos, e também terras rurais, estádios de futebol, entre outros, envolvendo imensa diversidade e variedade de opções.