Os fundos imobiliários, que compram imóveis ou títulos imobiliários e depois dividem os lucros com os investidores, atingiram a marca de 1 milhão de cotistas. O recorde foi alcançado no primeiro semestre deste ano, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), e representa mais que o dobro do que as 400 mil contas ativas no mesmo período de 2018.
“Com juros baixos e maior estabilidade político-econômica, os fundos imobiliários encontram um cenário fértil para crescimento e se reforçam como opção de diversificação do portfólio dos investidores”, afirma Carlos André, vice-presidente da Anbima. Isso também se deve à gradual retomada do mercado imobiliário, que usa esses produtos como fonte de recursos, e estimula o crescimento de empregos e do PIB, explica.
Atualmente, existem mais de 390 fundos imobiliários. Em 2019, esses produtos acumulam R$ 15,3 bilhões de captação líquida, o que representa um crescimento de 46% frente ao volume de R$ 10,5 bilhões registrado de
janeiro a agosto do ano passado.
A alta desses produtos, entretanto, não deve ser o único fator para escolha da aplicação. “O investidor deve aplicar em produtos que o ajudem a alcançar seus objetivos, considerando prazo e apetite a risco, e não apenas seguir um movimento do mercado”, ressalta Carlos André.
O aumento dos investidores acompanha a valorização das cotas dos fundos na B3. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix), que reúne as carteiras que negociam suas cotas no mercado, apresenta alta no ano de 12,93% e de 24,42% em 12 meses. Em 36 meses, o ganho foi de 50%.
O índice tem uma relação inversa com os juros: quanto mais alta a Selic, menor o preço das cotas dos fundos imobiliários. “Mas quando a taxa cai, as cotas se valorizam, pois a atratividade dos fundos aumenta”, afirma Carlos Ferrari, sócio do escritório NFA Advogados.
Também o número de investidores em fundos imobiliários na bolsa está crescendo, afirma Ferrari. Esse número passou de 180 mil há dois anos para quase 500 mil hoje. A diferença entre o número da bolsa e da Anbima é porque nem todos os fundos imobiliários são negociados em bolsa. “É um salto bastante grande e, na mesma linha, acompanha a valorização dos preços das cotas”, diz.
Com a valorização das cotas, o preço se aproxima também do valor patrimonial dos ativos desses fundos, explica Ferrari. “Até dois anos atrás, alguns fundos tinham um descolamento grande entre o valor de mercado das cotas versus o valor patrimonial de seus ativos”, diz. Ou seja, os investidores estavam pagando nas cotas menos que o valor de avaliação dos imóveis. Hoje esses números estão cada vez mais colados e em algum momento o valor de mercado deve superar o valor patrimonial. “Será diferente de 2014 até 2018, quando o valor de mercado dos fundos era bem inferior ao valor patrimonial”, lembra Ferrari.
O efeito do juro menor sobre as cotas dos fundos imobiliários se dá porque o investidor não olha a aplicação por entendimento de mercado, afirma Ferrari. “Ele faz o cálculo apenas pelo custo de oportunidade, o que está pagando mais, se o juro da Selic ou do CDI ou o fundo imobiliário”, explica. Ao fazer isso, porém, ele ignora os ganhos que poderia ter com a valorização dos imóveis na carteira dos fundos ou o aumento dos aluguéis.
A movimentação do mercado de fundos imobiliários também tem sido alta, com muitos lançamentos de fundos e aumentos de capital, afirma Ferrari. O número de fundos saltou de 400 em setembro do ano passado para 442 este ano, um crescimento de 10% de toda indústria. Desses, os fundos com cotas negociadas na B3 passaram de 130 em 2017 e 160 em 2018 para 190 agora. O volume negociado no mercado secundário também cresceu, facilitando a montagem de fundos de fundos imobiliários. “Antes era preciso quase seis meses para montar um fundo de fundos de R$ 100 milhões, mas agora isso leva 15 dias apenas”, diz.
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