O analista Marx Gonçalves, da Nord Research, montou um relatório com os principais riscos dos Fundos de Investimentos Imobiliários, os FIIs.
Confira alguns deles e como identificá-los:
Liquidez
A liquidez de um investimento mede a facilidade de retomá-lo em dinheiro, considerando as perdas nas transações. Quanto mais líquido, mais fácil é retirá-lo quando o investidor quiser, e a baixas taxas.
Em geral, os FIIs possuem alta liquidez. Mas, se o fundo tem pouco volume de negociações, ela pode ficar comprometida.
Para evitar isso, basta se atentar ao volume atual de negociações do fundo em que quer investir!
Mercado
As circunstâncias do mercado, positivas ou negativas, podem impactar o rendimento de fundos imobiliários. Isso ocorreu em 2020, por exemplo, com a pandemia de coronavírus.
Por conta disso, Gonçalves recomenda que reservas de emergência não sejam colocadas em FIIs. Se o investidor precisar delas em um momento ruim para o mercado, ele pode sair com muitas perdas.
Crédito
Como os FIIs emprestam recursos a terceiros, os fundos ficam sujeitos ao risco de crédito do devedor. Nesse sentido, é importante avaliar as garantias prestadas pelo devedor, caso se torne necessário executá-las.
Inadimplência
É sempre possível que os inquilinos de um imóvel passem por problemas em pagar o aluguel. Em larga escala, isso pode significar em perdas para o investidor de FIIs.
O analista indica buscar fundos que tenham inquilinos diversificados, e com diferentes segmentos de atuação, para se prevenir desse risco.
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Vacância
Um dos mais relevantes. Quando um inquilino se muda e o imóvel fica vago, o fundo imobiliário não apenas deixa de lucrar com esse aluguel. Mais que isso: ele assume despesas como IPTU e condomínio, que antes eram pagos pelo inquilino.
Nesse caso, a dica de Marx é procurar fundos com imóveis em áreas consolidadas, que historicamente apresentam alta taxa de ocupação.
Taxas de Juros
Quanto mais baixas as taxas de juros, melhor é o cenário para os FIIs.
Em geral, juros baixos aquecem o mercado imobiliário, além de incentivar poupadores a assumirem investimentos mais arriscados. Do mesmo modo, o caminho oposto também acontece: quanto mais altas as taxas de juros, piores são os impactos nos fundos imobiliários.
Ou seja, um outro fator importante na momento de optar pelos FIIs é avaliar o atual cenário das taxas de juros.
"Quais riscos você topa correr?"
Gonçalves termina o relatório com algumas dicas.
Em primeiro lugar, lembra que, no cenário atual, investimentos em FIIs têm rendido mais do que a renda fixa, além de serem menos voláteis do que ações.
Além disso, pontua que a maioria dos riscos citados pode ser contornada com diversificação.
E, por fim, reforça a importância de prestar atenção nesses riscos na hora de se expor a investimentos em fundos imobiliários — podendo aproveitar ao máximo essa classe de ativos.