O house flipping é uma modalidade de investimento que visa adquirir imóveis usados, reformá-los com a finalidade de valorizá-los e vendê-los a preços mais altos. O foco principal desse modelo de negócios é um retorno diferenciado e diversificação de investimento e está em alta no Brasil.
Mas, de acordo com Danilo Duarte, cofundador da Conecta Reforma, startup que conecta proprietários de imóveis com prestadores de serviço para execução de grandes reformas, efetuar transformações com esta finalidade não se limita a recuperar o reboco, refazer a pintura ou modernizar instalações elétricas.
Trata-se de também atualizar o layout, pois construções antigas atendem necessidades que as pessoas tinham no passado e não na atualidade.
Recentemente, a Conecta, reformou um apartamento nos Jardins, em São Paulo, que possuía quatro quartos e dois banheiros. O modelo atendia perfeitamente as famílias de antigamente. Hoje porém, os clientes dão preferência a apartamentos cujos dormitórios tenham banheiros exclusivos ou home office, por exemplo.
“Refizemos o layout transformando dois quartos em suítes. Juntamos os outros dois para que se tornassem uma suíte master com um super closet. Porém, esta parte da transformação pode ser desfeita com pouco custo caso o comprador assim prefira. Dessa forma, o espaço ficou apto para atender a exigências de hoje, mas com a possibilidade de voltar a ter quatro quartos”, conta Duarte.
A preocupação com o layout deve considerar também a fluidez e funcionalidade dos espaços, além da amplitude. E como não se conhece o perfil do comprador, Duarte dá uma dica. “Convém que a reforma deixe o apartamento ou a casa atemporal, o que pode ser feito usando cores neutras na pintura e na decoração”.
Antes da reforma, porém, é essencial que o investidor saiba escolher o imóvel, pois, segundo especialistas, é na compra que está o lucro. Ou seja, pesquisar as oportunidades existentes para pagar um valor bem abaixo do preço de mercado e saber avaliar o quanto será gasto na reforma.
“O ideal é que o custo da reforma gire entre 10% a 15% do valor do imóvel, caso contrário, o que se economizou na compra pode acabar sendo comprometido na reforma. Se isso ocorrer, o retorno financeiro pode ser baixo”, alerta.
E nessa conta deve-se ainda considerar o efeito da inflação sobre os materiais de construção. Dados divulgados pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), mostram que os preços dos itens para construção e reforma subiram 23,89% no acumulado de 12 meses, enquanto o valor da mão de obra aumentou 6,37% e o das operações administrativas do setor 5,12%. Os números têm como base o mês de janeiro.
Por fim, a localização também é importante. O imóvel está em um bairro cuja tendência é de valorização ou de decadência? Se a resposta for a segunda opção, o risco será bem maior e talvez não seja interessante.
“Bairros em decadência não atraem famílias com boas condições financeiras. E isso deve ser considerado porque a reforma até vai gerar valorização, mas quem pode não vai querer comprar naquele lugar e o imóvel poderá ficar vazio por muito tempo”.