Por Alessandro Torres*
Recentemente, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) teve uma forte queda diante do temor de tributação dos dividendos, conforme proposta da Reforma Tributária do governo enviada ao Congresso Nacional em junho de 2021.
Atualmente, os fundos imobiliários possuem isenção de tributos sobre os dividendos, sendo cobrado “apenas” o imposto sobre o ganho de capital de 20%. quando o ativo é vendido no mercado pelo investidor.
Com essas possíveis mudanças, será que é o momento de vender ou comprar fundos imobiliários? Na minha opinião, é hora de reduzir a exposição nesse tipo de investimento, pois a possível taxação deixará o principal atrativo desses fundos, que é a rentabilidade mensal, com menor retorno aos cotistas.
Estamos passando por instabilidades políticas e ano pré-eleitoral. O mercado financeiro já antecipou uma desvalorização do IFIX e pode precificar ainda mais para baixo o possível efeito negativo, quando estiver próximo da votação da Reforma Tributária e eleições.
Se os investidores tiverem desvalorização das cotas, pode não valer a pena a rentabilidade dos dividendos, que, além de ser menor, pode fazer os cotistas terem desvalorização patrimonial no curto prazo.
Tramita também no Congresso Nacional a proposta de trocar o indexador do reajuste dos aluguéis para o IPCA, que pode pressionar a margem dos fundos.
O IGP-M, que é o indexador usado atualmente nos contratos de locação, teve alta considerável nos últimos 12 meses, acumulando 37% de aumento, efeito da inflação geral do mercado.
Já o IPCA, nos últimos 12 meses teve variação também positiva de 8%, algo mais factível para o reajuste dos aluguéis dos inquilinos.
No entanto, com o cenário de inflação em alta, o IPCA deve permanecer com índice menor que o IGP-M. Sendo assim, caso o Projeto de Lei seja aprovado, pressionará ainda mais a margem dos fundos e, consequentemente, deve repercutir na desvalorização das cotas e menor distribuição de dividendos aos investidores.
Por outro lado, a inflação deve proporcionar valorização dos imóveis no médio prazo e consequentemente, no valor patrimonial dos fundos. Em 2023, acredito que pode abrir uma boa oportunidade de entrada nos fundos imobiliários.
Na minha opinião, é melhor esperar os efeitos políticos, tributários e inflacionários desse tipo de investimento e os impactos que podem ser gerados entre 2021 e 2022. Enquanto isso, avalie outras alternativas, diversificando sempre sua carteira de investimentos entre ativos de várias classes no Brasil e no exterior.
Tributação
A proposta do governo é tributar esse rendimento mensal que os investidores recebem. Portanto aquele rendimento médio de 8% ao ano, sendo tributado em 15% cairia para 6,8%.
Por outro lado, o governo quer amenizar a cobrança de 20% de imposto pago sobre o ganho de capital, quando o investidor vende sua cota imobiliária. A redução seria para 15%.
Como a maioria das pessoas não tem o hábito de vender com frequência suas cotas de fundo imobiliário, pois a principal finalidade desse investimento é receber os dividendos (aluguéis), a redução de 20% para 15% não tem um benefício tão grande para os investidores. Porém, a tributação sobre os dividendos pode sim impactar a atratividade desse tipo de investimento.
No entanto, vale lembrar que tributando ou não os rendimentos sobre os fundos imobiliários, é importante investir seu dinheiro de forma segura e diversificada.
Esse tipo de investimento pode ser uma boa alternativa, mas é preciso destacar que eles são ativos de renda variável e a permanência dos recursos aplicados deve ser pensada no médio e longo prazo, sem depender do valor para alguma necessidade.
Tenha sempre outra reserva financeira disponível caso precise resgatar seu dinheiro no curto prazo.
O que são fundos imobiliários?
Imagine que você juntou uma reserva e comprou uma casa ou sala comercial e colocou para alugar. Você teve que fazer um investimento e o dinheiro do aluguel será seu dividendo mensal.
Geralmente, as pessoas possuem um retorno médio de 0,5% sobre o investimento realizado, podendo ser mais ou até menos, dependendo do valor da locação.
Para você comprar qualquer imóvel é necessário desembolsar o valor à vista ou financiado. Se considerarmos um valor médio de 300 mil reais num apartamento para ter um retorno de 0,5%, teria que alugar por pelo menos 1,5 mil reais por mês.
No entanto, os bastidores do mundo de “viver de aluguel” desanimam muitas pessoas, pois o dono do imóvel precisa administrar a locação, manutenções estruturais e ainda ter o risco de ficar um tempo sem alugar, até achar o inquilino para seu imóvel. Esse tempo sem alugar é chamado de vacância.
Diante disso, os fundos imobiliários ganharam espaço no mercado, principalmente de alguns anos para cá, onde as pessoas foram entendendo que poderiam ser proprietários de imóveis e receber aluguéis, sem precisar administrar o bem, além de não ter a vacância total de seu investimento, ou seja, o imóvel está geralmente alugado, pois os gestores dos fundos costumam ter em seu portfólio inúmeros empreendimentos.
Com isso, a vacância de inquilinos é baixa e não impacta tanto para quem investe no fundo. E a principal vantagem é que o investidor não precisa desembolsar o valor integral para comprar determinado imóvel.
Fundo imobiliário é como se comprasse um pedacinho de uma sala comercial, galpão logístico, hotel, hospital e tantos outros imóveis sem ter que desembolsar quantias milionárias na aquisição desses bens.
As pessoas investem quanto podem e recebem o retorno de aluguel proporcional ao valor investido e sem ter que preocupar em administrar o imóvel nem os inquilinos.
Uma cota imobiliária custa em média 100 reais. Por exemplo, se a pessoa investe 10 mil reais, terá o retorno sobre esse valor. Muitos fundos pagam em torno de 8% ao ano para os investidores nesses aluguéis.
O rendimento mensal, nesse exemplo, é de 0,6% ao mês. Além disso, o investidor ganha na valorização da cota do fundo. É como se fosse uma ação de empresa que com o tempo se valoriza também.
Antes de investir, pense também em aprimorar seu conhecimento em educação financeira, pois será fundamental na sua jornada de construção de riquezas materiais e não materiais.
Muitas pessoas investem no mercado financeiro, sem antes construir os alicerces comportamentais. Quando isso acontece e a pessoa entra na bolsa de valores, inúmeros prejuízos financeiros e emocionais acontecem.
*Alessandro Torres é educador financeiro certificado pela DSOP, vice-presidente da ABEFIN (Associação Brasileira de Educadores Financeiros), empreendedor, investidor e especialista em Gestão de Investimentos e Educação Financeira pela Unoeste/DSOP.
Com informações da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (ABEFIN).