Entre os esforços de escoamento de crédito durante a pandemia, a Medida Provisória 992 traz a novidade do imóvel como garantia para mais uma operação de crédito. Como isso funciona?
A chamada alienação fiduciária é uma alternativa de crédito mais barato e rápido para uma parte considerável da população brasileira. "Se, pelo minha Casa Minha Vida, alguém comprou uma casa de R$ 150 mil", exemplifica Diego Coelho, sócio da Coelho Advogados, "e, daqui a 10 anos, tiver um imóvel que passa a valer R$ 250 mil, pode pegar um novo financiamento usando essa diferença de valores".
Ou seja, com a garantia do imóvel financiado, é possível conseguir uma nova operação de crédito com melhores condições. Segundo as regras divulgadas pelo Banco Central na semana passada, os juros devem ser menores e o prazo para pagamento do segundo financiamento deve ser menor ou igual ao do primeiro.
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"A MP trouxe segurança pois afasta o risco de usar o imóvel como garantia de outra dívida maior", explica Coelho. O segundo empréstimo deve ser feito pela mesma instituição que bancou o primeiro, mas há sempre a possibilidade de portabilidade. "Há essa limitação, mas a alienação ainda é uma opção melhor do que a hipoteca, por exemplo, mais morosa", afirma o advogado.
A operação hipotecária, ao contrário do empréstimo com garantia com imóvel, deixa a casa no nome do tomador de crédito. Isso dificulta a tomada do bem em caso de eventual inadimplência, o que deixa os bancos mais reticentes -- e o processo mais longo. "A hipoteca já podia ser feita duas ou três vezes, mas a alienação é mais célere", aponta Diego.
Crédito com responsabilidade
Assim como em caso de inadimplência na primeira operação, é possível perder o imóvel no segundo crédito, se não houver pagamento das parcelas. Por isso, é preciso pensar bem e avaliar a viabilidade de honrar o compromisso de mais um empréstimo. "Quanto de crédito vai ser concedido fica a critério do banco", lembra Diego. "Hoje, isso fica em torno de 70% e 80% do valor do imóvel".