sexta, 27 de maio de 2022
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Reajuste dos aluguéis: IVAR decretará o fim do IGP-M?

Novo índice utiliza dados de contratos de aluguel efetivados e promete trazer uma leitura mais fiel do setor

14 janeiro 2022 - 12h05Por Tatiane Calixto
 - Crédito: Wylkon Cardoso via Unsplash

Nesta semana, a FGV IBRE lançou o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais. O IVAR representa, na verdade, uma inovação para o setor imobiliário no Brasil, com potencial para substituir um outro índice que aqueles que alugam ou moram em imóveis alugados conhecem bem: o IGP-M.

O IVAR utiliza informações obtidas diretamente de contratos assinados entre locadores e locatários sob intermediação de empresas administradoras de imóveis e sua primeira divulgação mostrou que ele ficou em 0,66% em dezembro de 2021, ante alta de 0,79% calculada pela equipe da FGV em novembro. 

Confira detalhes da divulgação nesta matéria

Ter um índice que trabalha diretamente com contratos residenciais de aluguel faz diferença. E o mercado que o diga. Há alguns anos existe uma dificuldade para fechar com segurança os reajustes do aluguel com os índices disponíveis.

Paulo Picchetti, coordenador do IPC Brasil do FGV IBRE, explica que o IGP-M, que é hoje o principal balizador dos contratos de locação, começou a ser adotado para esse fim na década de 1980.

“Era uma época de hiperinflação e existem dois ativos que protegem contra a perda do poder de compra: imóveis e moeda estrangeira. Ele foi escolhido porque tem ainda uma correlação forte com o dólar, e acabou ficando por falta de uma alternativa de melhor qualidade”, detalha.

Descompasso

No entanto, a pandemia escancarou essa inadequação do IGP-M com o intuito de reajuste de contratos. A disparada do índice em meio ao desemprego e queda na renda, forçou imobiliárias a tentarem substituir o indicador pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) como indexador para reajustes de contratos. O que também não deu muito certo, porque o IPCA foi outro índice que seguiu uma alta incompatível com o setor.
 

“Esses índices (IGP-M e IPCA) não refletiram o que ocorreu com o mercado. Acredito que ter um indicador específico vai deixar o setor, que é pobre em estatística, feliz. Acredito que vai ajudar muito nos nossos direcionamentos”, avalia Cristina Caldeira CEO da Unioncorp, corretora de seguros especializada em garantias imobiliárias.

Ela conta que, durante a pandemia, o mercado teve que se autorregular porque os reajustes indicados pelos índices que dispararam não seguiam a realidade das pessoas. Tanto que houve várias entregas de imóveis.

“E é difícil argumentar se não temos uma referência segura que traga informações sobre o setor. Por isso, um índice que, de fato, reflita as locações residenciais fará diferença”, garante Cristina.

O que é?

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é uma das versões do Índice Geral de Preços (IGP). É medido pela FGV e registra a inflação de preços desde matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. Esse índice é formado pelo IPA-M (Índice de Preços por Atacado - Mercado), IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado) e INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado), com pesos de 60%, 30% e 10%, respectivamente. 

Já o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é medido mensalmente pelo IBGE e foi criado com o objetivo de oferecer a variação dos preços no comércio para o público final. O IPCA é considerado o índice oficial de inflação do país e coleta dados de nove grupos de produtos e serviços. Ao todo, são consideradas as variações de preços de 465 subitens.

O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) mede a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais em quatro das principais capitais brasileiras com base em informações anonimizadas de contratos de locação. A atualização desses valores ao longo do tempo para um mesmo imóvel ocorre em momentos pré-estabelecidos nos contratos para reajustes, ou por negociações entre as partes no meio desses períodos.

Em qualquer uma dessas circunstâncias, os valores considerados são aqueles efetivamente desembolsados pelos locatários em cada período do tempo, consistindo, portanto, na informação ideal para o cálculo de um índice que reflita a evolução dos fundamentos do mercado imobiliário.

Substituição?

“O índice é uma informação pública que cada um utiliza da melhor forma. Nós acreditamos que ele reflete de forma mais fiel a realidade dos aluguéis residenciais do que o IGP-M e IPCA que não são índices específicos do setor”, afirma Picchetti.

Porém, daí até o IVAR se tornar realmente o principal indexador dos contratos de aluguel, o caminho não é tão curto, afirma ele.

“Provavelmente vai ter que haver uma acomodação do setor e, eventualmente, a decisão por utilizá-lo. Agora, o que dá para antecipar é que ele pode ser adotado tanto pelo setor quanto por investidores e analistas. Ao contrário do IGP-M e IPCA, que são compostos por cestas de serviços, no caso do IVAR, a única informação utilizada são os contratos efetivados de aluguéis residenciais”, avalia.

Mudanças

Em um artigo publicado nesta semana, Luiz Guilherme Schymura de Oliveira, diretor do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE/FGV), destaca que, além de seu papel setorial, a introdução do IVAR gera também contribuições para a macroeconomia do país. 

Assim, quando o IVAR é considerado e computado nos índices de preços ao consumidor, é possível verificar que a inflação total efetiva nos últimos anos não foi exatamente a registrada nos índices oficiais – e as diferenças são significativas em alguns casos, como indicam os cálculos do pesquisador André Braz, também do FGV IBRE, especialista em inflação.

Em 2019, aponta Braz, o IPCA, caso computasse o IVAR como a inflação dos aluguéis, teria fechado o ano em algo como 3,9%. No caso, 0,4 ponto percentual (pp) abaixo do resultado oficial de 4,3%. Já o INPC teria ficado em torno de 4%, 0,5 pp abaixo do resultado oficial de 4,5%. 

Em 2020, o IVAR praticamente não alteraria os números divulgados, e, com isso, IPCA e INPC repetiriam o resultado oficial de, respectivamente, 4,5% e 5,5%. Já em 2021, a estimativa de Braz é de que, com a inclusão do IVAR, tanto o IPCA quanto o INPC ficariam cerca de 0,3 pp abaixo de seus respectivos resultados oficiais.

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