O que são fundos imobiliários
Fundos de investimento imobiliário (FIIs) permitem a aquisição de cotas que representam ou a propriedade de imóveis ou ações de empresas do mercado imobiliário. Esse tipo de investimento se popularizou nos últimos anos no Brasil, pois oferecem a possibilidade de retornos mais altos que a renda fixa, mas geralmente têm menor volatilidade que ações na bolsa de valores. As recentes baixas na taxa básica de juros no Brasil, a Selic - hoje cotada a 3,75% a.a. - diminuíram a rentabilidade da renda fixa, o que levou investidores de perfil mais conservador a procurar ativos mais arriscados. Os fundos, ligados à economia real, se tornaram ainda mais populares com esse movimento. “O investidor via por todo lado o direcionamento de se expor a mais riscos e inferir ganhos melhores”, explica Gabriel Ribeiro, head de produtos da Messem Investimentos. “Ele foi ao mercado buscar essas alternativas e se encontra nos FIIs. Olha para o tijolo (imóveis físicos para locação), para o shopping, e pensa: ‘sou dono de uma fração disso.’”Ifix em queda, shoppings em crise
Entre as categorias de fundos imobiliários, os ativos de shoppings têm chamado atenção recente do mercado e consultoras, mas de uma forma negativa. A pandemia de Covid-19 levou governos a tomarem medidas de prevenção que afetam diretamente shoppings centers: além das políticas de isolamento social, que tiram consumidores das ruas, também foi determinado o fechamento de comércios de produtos considerados não essenciais. E o mercado está de olho nisso: em revisão extraordinária, a XP Investimentos retirou todos os ativos de shoppings da sua carteira de Fundos Imobiliários de março, com exceção da XP Malls. O autor do relatório, Renan Manda, explica que a decisão se baseia em adotar um posicionamento mais “conservador” no curto prazo e aumentar o peso de papéis que apresentem menos risco e volatilidade. “Medidas preventivas podem gerar um impacto mais relevante nos fundos imobiliários de shopping centers devido à diminuição brusca e prolongada do fluxo de pessoas, o que poderia afetar a capacidade de pagamentos dos lojistas inquilinos, resultando em descontos eventuais e inadimplência mais alta”, diz.
Enquanto isso, o BTG Pactual prevê em relatório dois trimestres fracos para o setor. Receitas e o tráfego de estacionamento podem cair para zero. Para 2020, a estimativa de fluxo de caixa proveniente das operações (FFO) foi cortada em 40%. As previsões para 2021 caíram 20% nas estimativas do banco.
Os dois fundos mais negociados no mercado, XP Malls e HSI Malls, já devolveram praticamente toda a valorização do ano passado em apenas três meses. Caindo 22,55% e 41,46% respectivamente, em 2020, até o fim do pregão de quarta-feira (25).
Na quarta-feira (25), a Iguatemi informou a suspensão do pagamento referente a março dos alugueis dos lojistas, além de desconto em custos de condomínio e em fundos de promoções. Todos os shoppings da rede estão fechados no momento.
Enquanto isso, XP Malls e Rio Bravo Investimentos anunciaram a investidores a suspensão no pagamento de dividendos em março.
Para Gabriel Ribeiro, da Messem, o derretimento de ativos acontece devido ao movimento de flight to quality, a corrida de cotistas por ativos mais seguros, que atingiu o mercado global como um todo. Além das preocupações sobre o coronavírus na economia, a guerra de preços do petróleo também gerou fuga de investidores.
Já Thiago Figueiredo, diretor de gestão da Supernova Capital, enxerga um panorama em que os FIIs refletiram o temor do coronavírus com o aumento da necessidade da quarentena, com a fase de lockdown, protocolo que impede movimentação de pessoas. “As operações começaram a parar, o que influencia na geração de caixa dos locatários (dos imóveis geridos nos fundos).”
“O preço na tela tem sofrido variação forte em razão da venda dos ativos, mostrando até certo pânico”, explica. “O acionista coloca o preço que quiser pra vender e entra em ativos mais seguros, comprometendo o valor das cotas de quem ficou no fundo.”
Mas o economista da Messem destaca que os ativos “permanecem os mesmos: o tijolo está ali, o galpão logístico está ali e o valor de mercado vai convergir pro valor de patrimônio quando as condições econômicas se restabelecerem.”
