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FIIs: como funciona o aluguel e quais são os riscos e vantagens de fundos imobiliários?

No mercado financeiro nacional há, basicamente, três tipos de FIIs: os que investem efetivamente em imóveis, os que investem em papéis do mercado imobiliário, e os híbridos, que combinam imóveis e papéis

06 dezembro 2021 - 11h12Por Redação SpaceMoney
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 - Crédito: Wylkon Cardoso via Unsplash

Alugar ativos de outro investidor para obter lucro no curto prazo com a valorização ou desvalorização. Esse é um mecanismo conhecido dos traders que negociam ações. Porém, desde novembro de 2020,  é possível utilizar a estratégia também com Fundos Imobiliários (FIIs). 

Há alguma vantagem para o investidor? Vamos entender como ele funciona e se é uma boa opção!

Fundos imobiliários

Primeiramente, é fundamental conhecermos as características dessa classe de ativos. Como o nome já diz, os Fundos Imobiliários reúnem indivíduos que agrupam recursos para investir no mercado imobiliário: aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais.

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Uma modalidade da classe da renda variável (como ações e derivativos), os FIIs – assim como os demais fundos de investimento – têm na figura dos gestores o papel da tomada de decisões, naturalmente, respeitando políticas e regras pré-estabelecidas pelo regimento daquele fundo.

No mercado financeiro nacional há, basicamente, três tipos de FIIs: os que investem efetivamente em imóveis, os que investem em papéis do mercado imobiliário, e os híbridos, que combinam imóveis e papéis.

A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é estabelecida uma data para a sua liquidação. Assim, se o investidor optar por sair do investimento, somente poderá fazê-lo através da venda de suas cotas no chamado mercado secundário.

Aluguel de FIIs

As cotas de fundos imobiliários disponíveis para aluguel são, na verdade, frações de patrimônio de um fundo imobiliário e são, igualmente, listadas na bolsa de valores.

Há dois agentes protagonistas envolvidos neste tipo de transação: os chamados “doadores” ou “locadores”, os donos daquele ativo; e o “tomador” ou “locatário”, investidor que irá alugar aquele ativo por um tempo determinado.

As possibilidades de ganhos financeiros estão abertas para ambos os agentes envolvidos, mas em condições bastante opostas. 

O proprietário

O “doador” tende a ser um investidor com objetivos de longo prazo (fundos imobiliários são moldados para tempos mais extensos, empreendimentos imobiliários precisam de tempo de maturação para gerar retorno). Para este, o aluguel temporário das cotas funciona como ação potencializadora de ganhos.

Vamos considerar que determinado fundo remunere em média 6% ao ano. Se este agente viabilizar o aluguel de suas cotas por uma remuneração anual de 2%, naquele período, ele terá faturado 8% com o ativo.

Para este investidor o risco permanece apenas na depreciação do fundo, e não do aluguel em si. Isso porque o aluguel das cotas de um FII é coberto pela B3, que regula a transação, isentando assim o “doador” do risco de inadimplência. 

O proprietário das cotas do fundo imobiliário não deixa de ser o “dono” do ativo, mesmo enquanto as cotas encontram-se alugadas para outro investidor.

Por esse motivo, os lucros do FII seguem pertencendo a ele, independentemente de as suas cotas estarem temporariamente alugadas ou não. 

O “inquilino”

Já o “tomador” é um agente com perfil mais arrojado e que aceita riscos. Isso porque a estratégia de alugar está atrelada a uma manobra de curto prazo.

O objetivo desse agente com o aluguel das cotas é “apostar” na desvalorização de determinada cota que, de acordo com sua leitura, esteja supervalorizada pelo mercado.

A estratégia consiste em vendê-las por determinado preço após o aluguel e, no futuro breve, readquiri-las por valor abaixo do praticado na venda.

Ou seja, lucrar nas transações diante de eventual depreciação do ativo em uma curta janela de tempo. A margem de lucro do agente será exatamente a diferença entre o valor recebido com a venda e o valor pago na recompra. Para tal, é preciso ter experiência para fazer as leituras e ter o timing correto.

Para o “tomador” também é fundamental trabalhar com cotas de FII de alta liquidez (que tenham um volume de negociação diária alto). Caso contrário, ele corre o risco de não encontrar compradores ou vendedores no período de tempo necessário para as respectivas transações.

Clique aqui e confira uma lista com todos os FIIS listados na B3.

Vantagem x risco

Assim como no aluguel de ações, a vantagem de alugar uma cota de FII é poder fazer trade (especular no mercado) sem precisar adquirir o ativo. O risco, porém, é alto. Imagine a seguinte situação:

Você aluga uma cota para fazer uma venda a descoberto, mas em vez de desvalorizar, o ativo sobe de preço. Nesse caso, o prejuízo da diferença de preço é sempre do tomador.

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