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Em março de 2020, quando a pandemia do Covid-19 se instalou no Brasil e motivou a interrupção de diversas atividades econômicas, analistas de mercado prontamente deram seus prognósticos: o país passaria, ao longo da quarentena, pela queda mais acentuada do Produto Interno Bruto (PIB). E isso se confirmou. No segundo trimestre, de acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o PIB caiu 9,7% em relação aos três primeiros meses do ano que já haviam apresentado retração de 2,5%.
Nesse cenário, a maioria dos setores econômicos sofreu com receitas menores e fechamento de vagas de trabalho. O mercado imobiliário, no entanto, foi na contramão e viveu um dos melhores anos da sua história, com aumento do volume de vendas, dos preços médios, do número de lançamentos e do crédito para financiamento de compra e construção.
Mas qual foi a "mágica"que levou a esse "descolamento" da atividade imobiliária do desempenho geral da economia brasileira?Não houve "mágica" nenhuma, mas sim uma conjunção de fatores que estimulou as pessoas a comprarem imóveis ou investirem em fundos imobiliários.
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Queda dos juros
O primeiro fator que vem estimulando a compra de ativos imobiliários é o menor nível histórico da Selic, a taxa básica de juros da economia. Em outubro, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) manteve a Selic em 2% ao ano e sinalizou que esta não deve mudar no curto prazo a menos, segundo o órgão, que haja uma escalada inflacionária ou mudança do regime fiscal.
E o que isso tem a ver com a compra de imóveis? Muito, já que os juros praticados no financiamento imobiliário têm a Selic como referência. Por isso, a Caixa Econômica Federal, por exemplo, reduziu em outubro as taxas de juros do financiamento imobiliário, que agora estão entre TR + 6,25% ao ano e TR + 8% ao ano. Em média, os juros cobrados pelo banco estão 2,5 pontos percentuais abaixo dos praticados há dois anos.
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O reflexo desse "barateamento" é evidente em dados divulgados recentemente. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), emoutubroos empréstimos para financiar compra e construção de imóveis foram 48,8% maiores que no mesmo mês do ano passado, alcançando R$ 92,67 bilhões o segundo recorde mensal consecutivo da série histórica, iniciada em julho de 1994.
Na outra ponta, também tivemos recorde histórico de alta de 58,9% nas vendas de novos imóveis, em agosto. Segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o crescimento se explica pela "grande diferença" no valor final do imóvel propiciada pela queda nos juros.
Outra vida, outra casa
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O mercado imobiliário também tem sido impactado diretamente pela pandemia. O isolamento social levou muitas pessoas ao interior e a trocar apartamentos por casas, em busca de melhor qualidade de vida.
Um estudo da consultoria Brain, realizado em setembro, colocou isso em números. Das 128 pessoas ouvidas, moradores de oito capitais, 14% declararam estar buscando terrenos fora de grandes cidades e 27% disseram desejar que seu novo imóvel tenha áreas verdes.
Esse panorama pode beneficiar os segmentos de unidades habitacionais e de loteamentos, além de criar um ambiente propício à valorização dos preços em cidades de menor porte nos próximos anos.
Reflexo nos investimentos
Os brasileiros têm a tradição de investir na compra de imóveis. Nos últimos anos, passaram a participar desse setor também no mercado de capitais, que, dentre outras vantagens, oferece diversificação de ativos, possibilidade de alocar menos recursos e rendimentos mensais.
Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), que possuem diferentes estratégias e ativos em seu portfólio, são o maior símbolo desse movimento. Em agosto, esse segmento atingiu a marca recorde de 1 milhão de investidores pessoas físicas.
Há FIIs para todos os gostos: para aquelesque investem em imóveis comerciais, industriais, rurais e residenciais. E o desempenho de cada um depende da estratégia adotada.
Alguns dos FIIs que têm apresentado melhor desempenho, neste ano, são os fundos de logística e de desenvolvimento residencial.
O segmento de logística foi especialmente beneficiado pelas cadeias de distribuição de e-commerce, que cresceu durante a pandemia, e de escoamento da produção agropecuária, que, no geral, não foram afetadas significativamente pela recessão. Nesse nicho, os fundos que investem em polos regionais de alto crescimento, que "descolam" do desempenho geral da economia nacional, mostraram-se uma boa opção em cenários de volatilidade.
O segmento de desenvolvimento residencial também foi beneficiado por conta da troca de mentalidade durante a pandemia de querer viver com mais espaço e qualidade de vida, mesmo que um pouco mais afastado do centro da cidade. Além disso, principalmente nas regiões banhadas pelo agronegócio, a venda de lotes obteve recordes durante a pandemia, o que beneficiou muito fundos imobiliários que atuam nesse nicho.
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