No final de março foi apresentado na Câmara dos Deputados um Projeto de Lei que determina que o reajuste dos contratos não poderão superar a inflação do país no período. Na prática, caso aprovado, o projeto coloca o IPCA, índice considerado como a inflação oficial do Brasil, como o novo indexador para as locações, substituindo o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), como atualmente determina a Lei do Inquilinato.
O projeto vem na esteira de uma das principais discussões do mercado de locação no último ano, desde que o IGP-M disparou 23,5% em 2020, subindo abruptamente o valor de locações residenciais e comerciais do dia para a noite. Inquilinos, então, buscaram as imobiliárias pedindo que o reajuste seguisse a inflação oficial, medida em 4,5% em 2020. A discussão esquentou principalmente nas locações comerciais.
Lojistas já afetados pelos efeitos das restrições da Covid-19 chegaram a entrar na justiça contra shopping centers, pedindo que a revisão dos aluguéis fosse indexada ao IPCA, e foram atendidos pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que determinou - tendo em vista o cenário de dificuldades e o grande aumento do IGP-M no último ano - que a revisão fosse feita com base na inflação oficial.
Agora, o Projeto de Lei do deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP) pretende tornar a alteração oficial. O PL tramita em regime de urgência na Câmara e deve ser votado em breve. Caso o projeto seja aprovado, o que muda para quem investe em fundos de investimento imobiliários (FIIs) e esperava que a alta do IGP-M engordasse os dividendos?
Não crie expectativas
Segundo análise da Rico Investimentos, não muda muita coisa. No boletim “Rico Matinal”, a corretora alerta para que investidores de fundos imobiliários de “tijolo” - ou seja, que investem em imóveis, não em “papéis”, como (Letras de Crédito Imobiliário), não criem expectativa de ganhos vultuosos por conta da alta do IGP-M.
Especialistas consultados pela corretora explicaram que mesmo que o Projeto de Lei não seja aprovado não há garantias de que os contratos serão revisados pelo IGP-M. Por conta da pandemia, muitos inquilinos e proprietários estão fazendo negociações paralelas para chegar a um meio termo na hora do reajuste (o que a Lei do Inquilinato permite). Inclusive, segundo levantamento do índice FipeZap, os valores de locação comercial caíram em média 1,08% em 2020, alcançando a mínima histórica de R$ 37 por metro quadrado.
O boletim aponta que fundos de shopping, por exemplo, tiveram “pouco poder de barganha com os seus inquilinos diretamente afetados pela pandemia”, mas que o setor de galpões logísticos teve mais sucesso para aumentar os aluguéis.
De qualquer forma, segundo a análise da Rico, qualquer um dos índices que for escolhido para reajustar os contratos (a FGV, inclusive, está trabalhando em um novo índice, específico para o reajuste de aluguéis) trará apenas mudanças “pontuais” que não devem afetar os investimentos de quem tem cotas de FIIs. “Assim como o ganho com o IGP-M seria pontual (o reajuste acontece só uma vez por ano), a limitação de ganho pelo IPCA também é uma questão apenas pontual, e não deve mudar os fundamentos dos fundos na sua carteira”, aconselha a corretora.