O RBRP11 (Patria Properties) assinou compromisso de venda de sua fatia de 60% no Edifício Jacks Rabinovich, na Vila Olímpia, em São Paulo, em uma transação cujo valor total negociado soma R$ 167,5 milhões. A operação, enquadrada na gestão ativa da carteira do fundo, deve produzir ganho de capital estimado em cerca de R$ 34,4 milhões, o equivalente a R$ 2,83 por cota, com taxa interna de retorno projetada de 17,8% ao ano.
O imóvel e a posição do fundo
O ativo negociado é o Edifício Jacks Rabinovich, endereço corporativo da Vila Olímpia, bairro da zona sul paulistana que concentra torres de escritórios de padrão elevado. O empreendimento reúne 4.775 metros quadrados de área bruta locável, a ABL total do prédio.
A exposição do RBRP11 ao imóvel não é direta. O fundo detém 60% do empreendimento por meio de uma sociedade de propósito específico, estrutura que isola o investimento. Em área, essa fatia equivale a 2.865 metros quadrados de ABL, pouco mais de seis de cada dez metros quadrados do edifício.
Com a conclusão da transação, o fundo encerra sua presença nesse empreendimento e transforma em caixa uma posição que integrava seu portfólio de imóveis.
Como os pagamentos foram estruturados
Do valor total negociado, R$ 16,75 milhões já foram quitados no momento da assinatura do compromisso de compra e venda. Desse montante, R$ 10,05 milhões são a parcela que cabe ao RBRP11, proporção que acompanha os 60% do fundo no ativo.
O restante, de R$ 150,75 milhões, será pago quando a escritura definitiva for assinada. Nessa etapa, R$ 90,45 milhões ficarão com o fundo.
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Somando as duas parcelas, o RBRP11 deve receber aproximadamente R$ 100,5 milhões com a venda, montante compatível com sua participação de 60% no negócio.
Ganho de capital e retorno projetado
Na avaliação da gestora, a operação deve destravar ganho de capital de aproximadamente R$ 34,4 milhões para o fundo. Projetado na base de cotas, esse resultado equivale a R$ 2,83 por cota, parâmetro que permite ao cotista dimensionar o efeito da venda sobre a rentabilidade do investimento.
A taxa interna de retorno estimada para o ativo é de 17,8% ao ano, indicador que resume a rentabilidade anualizada do capital aplicado durante o período em que o imóvel permaneceu na carteira do fundo.
O que a operação sinaliza para o cotista
A venda é apresentada pela gestora como uma etapa da administração ativa do portfólio. Na prática, o desinvestimento devolve liquidez à carteira, que passa a contar com recebimento previsto de cerca de R$ 100,5 milhões em duas parcelas contratuais.
Os indicadores divulgados, com ganho de R$ 2,83 por cota e TIR de 17,8% ao ano, funcionam como referência para o investidor avaliar como o fundo tem capturado valor em seus ativos. Quem acompanha fundos imobiliários e outras classes de investimentos costuma observar esse tipo de número para comparar a eficiência de diferentes estratégias de gestão.
A concretização do negócio depende do cumprimento das etapas contratuais, com o pagamento do saldo principal vinculado à lavratura da escritura definitiva. Até lá, o compromisso já firmado e o sinal recebido indicam que a transação avançou para a fase final de execução.
