A Iguatemi comunicou a alienação de posições em cinco empreendimentos imobiliários ao TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), em negócio avaliado em R$ 876,1 milhões. A transação reúne shopping centers e um outlet, com cap rate médio de 7,3% apurado sobre o resultado operacional (NOI) acumulado em 12 meses. O acordo foi desenhado com pagamento no fechamento e parcelas futuras corrigidas pelo CDI, além da entrega de cotas do próprio fundo comprador.
Parte relevante do valor será quitada em cotas do TRXF11, o que permite à Iguatemi manter exposição indireta aos ativos negociados. A operação também contempla desembolso em dinheiro no fechamento e duas parcelas adicionais ao longo dos próximos dois anos, conferindo flexibilidade financeira à vendedora e ampliando a carteira do fundo comprador.
Os ativos negociados na operação
A negociação inclui participações no Iguatemi Alphaville (36%), no Iguatemi Ribeirão Preto (10%), no Iguatemi São José do Rio Preto (10%), no Praia de Belas (35,55%) e no I Fashion Outlet Novo Hamburgo (36%). Os percentuais variam conforme o empreendimento e refletem a estrutura de participação que a Iguatemi detinha em cada um deles antes do acordo.
A carteira reúne diferentes formatos de varejo físico, incluindo shoppings regionais e um outlet. A combinação desses ativos na mesma transação indica uma negociação de portfólio, na qual o comprador assume posições em empreendimentos com perfis de público e de operação distintos, todos vinculados à marca Iguatemi.
Estrutura de pagamento e valores
Do montante integral de R$ 876,1 milhões, a parcela de R$ 569,5 milhões será quitada no ato do fechamento. Desse valor, R$ 350,5 milhões serão pagos em cotas do TRXF11 e R$ 219 milhões em espécie, enquanto o saldo remanescente será dividido em duas parcelas com correção pelo CDI.
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A primeira parcela, de R$ 131,4 milhões, vence no primeiro aniversário do fechamento, enquanto a segunda, de R$ 175,2 milhões, vence no segundo aniversário. A correção pelo CDI protege o vendedor contra a desvalorização da moeda ao longo do período entre a assinatura e o recebimento integral dos recursos, mantendo o poder de compra do valor negociado.
O cap rate como referência da negociação
A métrica média de 7,3% foi apurada a partir do NOI consolidado dos empreendimentos nos últimos 12 meses. O indicador é amplamente utilizado no mercado imobiliário para relacionar a renda gerada por um empreendimento ao preço da transação, funcionando como uma medida de retorno inicial para o comprador.
Para o TRXF11, o percentual representa a rentabilidade potencial da operação considerando a geração de caixa atual dos shoppings e do outlet. Para a Iguatemi, a métrica serve como parâmetro de avaliação do valor de venda das participações, levando em conta o desempenho operacional recente dos ativos e a qualidade da renda produzida por cada empreendimento.
Movimentação no setor de shopping centers
A negociação com o TRXF11 ocorre em um ambiente de forte atuação dos fundos imobiliários na aquisição de participações em grandes ativos de varejo. A estrutura de pagamento em cotas permite que o vendedor continue exposto ao desempenho dos empreendimentos, enquanto o fundo amplia sua carteira sem comprometer integralmente o caixa.
Além disso, a operação destaca a liquidez dos shoppings como ativos transacionáveis no mercado de capitais, atraindo a atenção de investidores que acompanham as oportunidades no setor de investimentos imobiliários e fundos listados. A combinação de pagamento em dinheiro, cotas e parcelas corrigidas demonstra a complexidade e a maturidade das transações envolvendo grandes portfólios de varejo físico no Brasil.
