Empiricus troca dois FIIs e eleva desconto na carteira

A Empiricus promoveu duas alterações em sua carteira recomendada de fundos imobiliários para setembro, em meio à ampliação dos descontos das cotas e à busca por exposição de qualidade nos segmentos de crédito imobiliário e shopping centers. O Mauá Capital Real Estate (MCRE11) e o HSI Malls (HSML11) foram retirados da seleção, dando lugar ao Kinea Hedge Fund (KNHF11) e ao reforço da posição no Vinci Shopping Centers (VISC11), que subiu para 20% da alocação.

Com as mudanças, a carteira passa a ser composta por sete fundos distribuídos entre recebíveis, logística, shopping centers e renda imobiliária. O dividend yield médio da seleção, considerando os proventos pagos nos últimos 12 meses, é de 11,4%, segundo a casa.

Recomposição da carteira para setembro

A nova composição da carteira recomendada de FIIs da Empiricus para setembro ficou estruturada da seguinte forma: Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11), com 10%; Clave Índice de Preços (CLIN11), com 10%; Kinea Hedge Fund (KNHF11), com 10%; Kinea Securities (KNSC11), com 20%; Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), com 10%; Vinci Logística (VILG11), com 20%; e Vinci Shopping Centers (VISC11), com 20%.

A retirada do MCRE11 ocorreu após uma correção mais intensa das cotas em agosto, provocada principalmente por eventos envolvendo duas posições do portfólio do fundo: o TRX Real Estate (TRXF11) e o Mauá Capital Logística (MCLO11). A Empiricus reconhece que a desvalorização aumentou o desconto do fundo, mas avalia que os riscos devem continuar acompanhando a tese no curto prazo, o que reduziu a convicção na recomendação.

Estratégia do Kinea Hedge Fund

A entrada do KNHF11 busca aproveitar a estratégia multiestratégia da Kinea. Atualmente, o fundo mantém 56,3% do patrimônio em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), 30,5% em imóveis, 10,8% em cotas de outros FIIs e 1,1% em ações.

Para a Empiricus, a principal fonte de valor do KNHF11 está na exposição ao crédito imobiliário, apoiada pela capacidade da gestora de originar, estruturar e acompanhar as operações. Na data do relatório, o fundo negociava a 0,93 vez o valor patrimonial e apresentava dividend yield de 13% em 12 meses.

Reforço no Vinci Shopping Centers

A casa também elevou a alocação no VISC11 para 20% da carteira. O fundo reúne mais de 30 exposições imobiliárias, entre participações diretas e indiretas, e possui área bruta locável própria próxima de 310 mil metros quadrados. A estratégia combina posições de controle, copropriedades e participações minoritárias.

Além da diversificação do portfólio, o desconto das cotas pesou na decisão. O VISC11 negociava a 0,89 vez o valor patrimonial, com valor de mercado de aproximadamente R$ 2,9 bilhões e dividend yield de 9,7% nos 12 meses anteriores.

Desconto dos FIIs abre janela de entrada

A revisão acontece após mais um mês negativo para os fundos imobiliários. Em agosto, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) recuou 1,46%, enquanto a carteira da Empiricus avançou 0,50%. No acumulado de 2026, a seleção registra valorização de 8,4%, ante queda de 0,3% do índice de referência.

Segundo a Empiricus, a correção recente foi influenciada pelo ambiente macroeconômico mais adverso, pela aproximação das eleições e pela maior participação dos investidores institucionais nas negociações. Embora as pessoas físicas ainda concentrem 73,7% das cotas em custódia, os institucionais responderam por 34,2% do volume negociado em julho, acima dos 33% das pessoas físicas.

Esse novo perfil pode aumentar a conexão dos FIIs com movimentos observados em outros mercados, como ações, juros e crédito, tornando as cotas mais sensíveis a períodos de aversão ao risco. Após as quedas, o Ifix passou a negociar próximo de 0,86 vez o valor patrimonial, abaixo de um desvio-padrão da média dos últimos dez anos.

De acordo com o levantamento da Empiricus, quando o índice esteve abaixo de 0,89 vez o patrimônio, apresentou retorno médio de 23,8% nos 12 meses seguintes, ante 13,8% do CDI. Em 76,6% dessas ocasiões, o Ifix superou a renda fixa.

A casa ressalta, porém, que o histórico não garante ganhos futuros. Juros elevados, incertezas fiscais e eleitorais e o aumento das recuperações judiciais continuam sendo riscos para o setor. Nos fundos de papel, a piora pode afetar a qualidade dos recebíveis; nos fundos de tijolo, pode aparecer por meio de inadimplência, vacância ou dificuldades financeiras dos inquilinos. Ainda assim, a Empiricus avalia que parte relevante do mau humor já foi incorporada aos preços, abrindo oportunidades em fundos de qualidade que passaram a negociar com descontos mais elevados.