A TRX Investimentos e a BRL, respectivamente gestora e administradora do TRX Real Estate (TRXF11) e TRX Real Estate II (TRXB11), fundos de investimento imobiliário (FIIs) especializados em gerar renda para os cotistas por meio do aluguel de imóveis urbanos para grandes companhias, comunicaram a realização de uma megaoperação imobiliária, que deve movimentar ainda neste ano cerca de R$ 800 milhões.
Os contratos, que devem ser formalizados nos próximos dois meses, caso seja confirmada a viabilidade dos negócios, envolve a aquisição de três imóveis locados para a loja de varejo esportivo Decathlon, por R$ 181,5 milhões, nas cidades de Campinas (SP), Joinville (SC) e Goiânia (GO).
Na oportunidade, os fundos também realizarão uma grande venda, com o desinvestimento de oito imóveis de seus portfólios, sete deles atualmente locados para o atacadista Assaí (ASAI3) — em Araçatuba e Bauru (SP), Macaé (RJ), Ipatinga (MG), Avenida Brasil (RJ) , Porto Velho (RO) e Dourados (MS) — e um que tem como inquilina a rede de supermercados Pão de Açúcar (GPA)(PCAR3), em Águas Claras (DF).
Ao todo, a operação de desinvestimento possui o valor estimado de R$ 613,4 milhões.
Ao todo, o negócio deve movimentar cerca de R$ 800 milhões. Os referidos valores serão pagos ou recebidos, conforme o caso, de forma parcelada ao longo dos próximos 18 meses, contados a partir da conclusão definitiva da venda e compra dos Imóveis, e de acordo com as regras previstas nos instrumentos jurídicos de fechamento.
No caso das operações de venda, se a transação for consumada de acordo com as premissas e com os principais termos e condições comerciais atualmente acordados, espera-se que o lucro estimado a ser contabilizado pelos fundos, líquido de todos os custos, impostos e despesas relacionados e consideradas as expectativas de mercado para o IPCA dos próximos meses, seja de aproximadamente:
- - R$ 109,6 milhões para o TRXF11 (ou R$ 7,12 por cota do TRXF11, o que considera a participação do TRXF11 no TRXB11); e
- - R$ 46,4 milhões para o TRXB11 (ou R$ 14,49 por cota).
O cálculo estimado, porém, considera apenas as cotas atualmente emitidas pelos fundos.
Segundo a TRX Investimentos, não representam nem devem ser considerados como uma promessa ou garantia de distribuição de resultado e/ou de rentabilidade.
Com o negócio, ambos os fundos diminuirão suas alavancagens, por meio da liquidação do saldo devedor dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que financiaram a aquisição dos imóveis que agora serão vendidos.
Ao todo, o TRXF11 vai liquidar R$ 329,9 milhões da sua dívida, enquanto o TRXB11 vai ser pago R$ 62,8 milhões.
O valor de venda dos Imóveis Venda está em linha com o valor dos últimos laudos de avaliação, com data base de dezembro de 2023, que serve de base para a marcação a mercado do valor patrimonial dos Fundos e corresponde ao cap rate médio de 7,25%, considerados os valores dos aluguéis mensais vigentes.
Segundo Gabriel Barbosa, sócio da TRX Investimentos e gestor do TRXF11, a operação traz diversos benefícios para os cotistas.
“Com a compra de lojas locadas para a Decathlon, uma multinacional de grande porte e reconhecida solidez financeira, garantimos um fluxo de receita estável e de longo prazo para o fundo, ao mesmo tempo em que, com as vendas, diminuímos nossa concentração em Assaí, que até então ocupava 45% da nossa carteira. Com essa megaoperação, além do ganho financeiro, conseguimos também tornar o portfólio de inquilinos do fundo ainda mais diversificado, o que reduz nosso risco financeiro e proporciona maior segurança para os cotistas”, destaca o gestor.
Listado na bolsa desde janeiro de 2020, o TRXF11 superou recentemente o marco de 140 mil cotistas.
O fundo imobiliário “híbrido” tem cinquenta e sete imóveis em quatorze estados, localizados em grandes centros urbanos e alugados para empresas como Assaí (ASAI3), Carrefour Brasil (CRFB3), Extra, Grupo Mateus (GMAT3), Leroy Merlin e Pão de Açúcar - GPA (PCAR3), em seguimento ao seu racional de formar um portfólio com ativos bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para grandes empresas por meio de contratos de longo prazo.
Neste ano, o TRXF11 alcançou a marca de R$ 1,75 bilhão em valor de mercado.
As informações são de Economídia.