- Crédito: Wylkon Cardoso via UnsplashAs perspectivas para o segundo semestre são bastante otimistas para o mercado de fundos de investimentos imobiliários, os FIIs.
Márcio Campos, analista de Research da Órama Investimentos, ressalta que o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) está próximo de alcançar uma marca histórica de 3.253 pontos, atingida em janeiro de 2020.
“Com a inflação sob controle e a expectativa de cortes na taxa Selic, espera-se uma resposta positiva dos FIIs ao novo ciclo monetário”, declarou Campos.
Em retrospecto
Com base em estudos anteriores, o mercado costuma antecipar o fim do ciclo de aperto monetário. Em 2016, por exemplo, a recuperação começou 10 meses antes do primeiro corte na Selic, e, em 2019, foram 9 meses de antecedência.
Campos detalha que a análise atual indica o mercado novamente em um comportamento dessa forma, com a alta iniciada em abril como um movimento de antecipação dos cortes.
O time de Macroeconomia da Órama Investimentos projeta que, na reunião de agosto, o Copom já reduza a Selic em 0,25 ponto percentual.
Vale a pena investir em FIIs agora?
Com esse novo ambiente de juros em queda, o investimento em renda variável se torna mais atrativo em relação à renda fixa, de rentabilidade afetada pelos juros e inflação.
Espera-se que a alta do IFIX continue durante o ciclo de normalização da política monetária, que inclui uma sequência de cortes até o segundo semestre do próximo ano, e chegue à taxa terminal entre 9% e 9,5%.
De acordo com o analista, isso torna os Fundos Imobiliários uma opção atrativa para investidores que buscam rendimentos mais favoráveis em um ambiente de juros em declínio.
No gráfico abaixo, Campos apresentou a evolução das expectativas para o ano de 2023 e 2024, de acordo com o Boletim Focus:
Fonte: Boletim Focus – Elaboração Órama Investimentos
Fonte: Boletim Focus – Elaboração Órama Investimentos
FIIs ainda muito descontados
No mesmo documento, Campos explica o P/VP, conceito fundamental que representa a relação entre Preço (P) e Valor Patrimonial (VP).
O VP de um FII corresponde à avaliação dos ativos que compõem a sua carteira, enquanto o valor de mercado determina-se pelo preço de negociação das cotas, e pode variar abaixo ou acima desse valor.
O analista pontua que, quando o Valor de Mercado encontra-se abaixo do Valor Patrimonial, podemos dizer que o FII está descontado. Por outro lado, se o mercado precifica as cotas muito acima do VP, pode ser um indício de que o ativo está “caro” para aquisição.
Para tornar tudo isso mais claro, a Órama Investimentos observou os cinco Fundos de Lajes Corporativas mais negociados do mercado, e constatou que a média do desconto nos preços foi de 17,0% em relação ao valor patrimonial e o dividend yield (DY) médio dos últimos 12 meses foi de 8,14%.
Campos ressalta que o segmento está em um ciclo de recuperação após a recessão iniciada em 2020 devido à pandemia e diminuição da demanda por espaços de escritório.
“Espera-se uma melhora no próximo ano para o segmento, à medida que algumas empresas que adotaram o home office retornam aos escritórios físicos”, acrescenta o analista. Ele projeta que o movimento, por consequência, vai impulsionar a demanda e possibilitar a renegociação dos contratos vigentes.
Além do segmento de Lajes Corporativas, shoppings e logística também estão significativamente descontados.
“Esses fundos apresentam distribuição de dividendos mais estáveis por conta de contratos de aluguel com valores e prazos pré-definidos. Eles caracterizam-se pela valorização patrimonial ao longo do tempo, com avaliações realizadas a cada seis ou doze meses. Os juros mais baixos impulsionam a economia, estimulam a demanda por financiamento e valorizam os ativos imobiliários”, complementou.
FIIs de Crédito também se beneficiam?
De acordo com Campos, sim.
“Com uma projeção de inflação mais controlada, torna-se mais fácil prever o cenário futuro, tanto para devedores, quanto para credores. Isso, por sua vez, tende a impulsionar o mercado imobiliário e aumentar a demanda por crédito. A redução das taxas de juros também contribui para essa expectativa, uma vez que diminui o custo do endividamento para empresas alavancadas e estimula o financiamento para aquisição de imóveis”, afirmou.
O analista ressalta que, ao contrário dos Fundos de Tijolo, os Fundos de Crédito não estão tão descontados atualmente.
“Esses fundos geralmente têm seus retornos atrelados à inflação e ao CDI, o que pode resultar em variações mais significativas em suas distribuições“, disse.
Ele declarou ser comum que esses fundos apresentem um preço de mercado próximo ao seu valor patrimonial, uma vez que os ativos da carteira tem seus valores ajustados, de acordo com as condições do mercado mensalmente.
“Para o ano de 2023, espera-se que a taxa de juros permaneça em patamares de dois dígitos, e alguns FIIs manterão uma distribuição robusta nos próximos meses, especialmente os que têm exposição majoritária em CDI“, acrescentou.
Campos avalia que a queda nas taxas de juros vai ter um efeito positivo no processo de remarcação dos ativos de crédito dos Fundos, com impulso ao aumento de seu Valor Patrimonial.
Mercado de FIIs segue em crescimento e aumenta liquidez
Nos últimos anos, a indústria de FIIs tem se consolidado e o momento de juros mais altos serviu para reafirmar algumas teses e consolidar gestoras.
Durante esse tempo, ocorreram incorporações e liquidações de alguns Fundos, bem como associações de gestoras, e observou-se um aumento significativo da participação dos cotistas nas tomadas de decisão.
Campos ressalta que, apenas em 2023, já tivemos um aumento de 4,4% no valor total do patrimônio dos Fundos e mais de 200 mil novos investidores.
Com isso, chegamos ao total de R$ 210 bilhões de patrimônio total e 2,2 mihões de investidores. O número representa quase o dobro em relação aos investidores que existiam ao final de 2020.
Tais movimentos, aliados à queda da taxa de juros, proporcionam maior liquidez para o mercado de FIIs, na avaliação do analista.
“Essa maior liquidez viabiliza o crescimento dos Fundos por meio de follow-ons e também a criação de novos Fundos com ofertas públicas iniciais (IPOs), que estão previstas para acontecer no segundo semestre“, complementou.
O gráfico abaixo mostra a evolução do volume negociado nos primeiros seis meses em 2023, e analistas esperam que os números sejam ainda melhores no próximo semestre.
Fonte: Boletim Mensal – B3 – Elaboração Órama Investimentos
Prêmio dos FIIs sobre a renda fixa
A Órama Investimentos utiliza a NTN-B de longo prazo como referência utilizada no mercado de FIIs.
Campos nos explica que chamamos de “prêmio de risco” a diferença entre o retorno da NTN-B e o dividend yield (DY) dos FIIs, e esse valor varia conforme o momento do mercado.
Esse prêmio representa o quanto de retorno adicional o investidor está disposto a obter em relação a um título livre de risco, quando considerado o risco envolvido nos Fundos Imobiliários.
“Em períodos de mercado aquecido, esse prêmio tende a ser menor, e o inverso se aplica em momentos de instabilidade“, destacou o analista.
Fonte: Quantum Link – Elaboração Órama Investimentos
Na análise, Campos observou que a distribuição de dividendos dos Fundos Imobiliários estão com o prêmio acima da média histórica em relação a NTN-B de 2035.
O IFIX apresenta dividend yield (DY) de 10,45% e a NTN-B de 2035 tem taxa de 5,330%. Ou seja, os FIIs estão com um prêmio de 5,12% contra a média histórica de 3,66%.
“A expectativa de cortes nos juros para os próximos meses, se torna favorável o cenário para investimento em Fundos Imobiliários. Esperamos que ocorra uma redução nesse prêmio atual para próximo a média histórica. Para isso acontecer, as cotas dos Fundos Imobiliários devem se valorizar no segundo semestre“, pontua Campos.
Para isso, o analista reforça a importância de uma carteira equilibrada com investimento em FIIs.
“Ao investir em FIIs o investidor consegue diversificar em vários tipos diferentes de imóveis de alto padrão sob gestão das grandes gestoras do mercado com a vantagem de comprar e vender cotas a qualquer momento pela Bolsa de Valores. Os rendimentos são isentos de imposto de renda e a maioria dos Fundos realiza o pagamento mensal“, completou.