Por Rodrigo Arruy (*)
Com remuneração atrativa e riscos controlados, os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) têm atraído a atenção dos investidores. No ano passado, o volume de emissão de CRIs atingiu R$ 34 bilhões, um crescimento de 120,92% em relação a 2020, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Mas, é preciso ter alguns critérios e cuidados importantes ao atuar na área de crédito estruturado, que vai impactar na rentabilidade do fundo imobiliário ou no bolso de quem investe diretamente.
O setor de incorporação é intensivo em capital. A demanda por recursos é pesada, tanto para comprar terrenos quanto para executar as obras, e isso é mais forte ainda em momentos de pujança de mercado, o que não estamos vendo agora.
O momento atual é mais desafiador. A alta da inflação elevou a taxa Selic e isso encareceu o crédito para o comprador de imóveis. Esse movimento de aumento dos juros e, por consequência, de encarecimento do crédito, reduziu a demanda e comprimiu as margens do segmento.
As empresas começaram a desacelerar seus lançamentos e a comprar menos terrenos. Com velocidade menor nas vendas das unidades prontas e em construção, elas precisam de mais crédito para seguir com as obras em andamento e o pagamento dos terrenos compromissados.
Diante da alta demanda por financiamentos, os riscos se elevam para os investidores, o que requer uma avaliação mais criteriosa e exigência de margens maiores.
Neste cenário, aumenta a necessidade de curadoria da obra e o acompanhamento da carteira de perto, o que só é possível quando há um relacionamento de longo prazo com a empresa investida e seu controlador. Outro critério importante para evitar perdas é só renovar o empréstimo após a quitação de todo crédito acordado anteriormente.
Mas, mesmo com o aumento dos riscos, vale a pena investir em crédito imobiliário? A resposta é sim, desde que haja o alinhamento de interesses entre os gestores da carteira e o investidor. Portanto, o ideal é a busca por gestores que também tenham participação nas carteiras.
A alta da Selic tem tornado a renda fixa cada vez mais atrativa e, esse tipo de investimento oferece um spread ainda maior que os títulos tradicionais, seja um CDB ou Tesouro Direto. Isso porque, ao correr o risco empresarial, cobra-se um spread over treasury, o que corresponde a até 1 a 3% ao ano acima do CDI ou NTN-B, quando é uma empresa grau de investimento e fica entre 4 e 8% ao ano acima do CDI ou NTN-B, no caso de uma empresa de menor grau de crédito.
Este retorno maior não necessariamente quer dizer que a probabilidade de perda é muito mais elevada, pois os riscos são controláveis. Ao emprestar apenas uma fração do que a companhia precisa, por exemplo, o risco é ajustado com ganho superior.
A principal equação é não ter intermediários bancários, conceder o crédito de forma completa, sem risco de captação no humor de mercado e principalmente empresas menos bancarizadas, mas com muito patrimônio e histórico empresarial.
Para o investidor, no entanto, a questão é descobrir qual fundo ou oferta pública oferece o melhor ganho em relação ao risco que ele corre. Uma dica já foi dada aqui que é dar preferência àqueles cujos gestores/estruturadores também têm co-investimento. Pela lógica, o gestor/estruturador não colocaria o dinheiro dele ali se não tivesse confiança plena no retorno.
Outro ponto é a estruturação da operação que deve levar em conta os diferentes cenários – pessimista, base e otimista. Há também indicadores que ajudam nessa tarefa e que são divulgados por sites especializados juntamente com o valor das cotas todos os dias, o que facilita muito o trabalho de análise.
Por último, um dos pilares que buscamos como gestores é priorizar operações que pagam mensalmente juros + inflação, deixando a razão de garantia sempre estática, trazendo assim, menos volatilidade na qualidade do crédito.
Em suma, seja qual for o cenário político e econômico, investir em crédito imobiliário é uma boa opção na estratégia de diversificação da carteira. Mas como em tudo, é preciso pesquisar bem e contar com um bom parceiro.
* Rodrigo Arruy, CEO da Nova Milano Investimentos e sócio fundador da fintech Working Capital