Nesta quarta-feira (22), a Fitch reafirmou o rating nacional de longo prazo ‘AAA(bra)’, com perspectiva estável, para as empresas Aliansce Sonae (ALSO3), brMalls (BRML3), Iguatemi (IGTI11) e Multiplan (MULT3).
De acordo com a agência, a elevada cobrança de aluguel apesar do cenário econômico desafiador deve consolidar a recuperação das companhias brasileiras de shopping centers ao longo de 2022, além de contribuir para aumentar a geração de fluxo de caixa e reduzir a alavancagem para níveis pré-pandêmicos.
As fracas condições macroeconômicas do Brasil devem continuar a desafiar a capacidade das varejistas de recuperar os fluxos de caixa e a rentabilidade em 2022, diz a agência.
Desempenhos
Apesar deste cenário, a Fitch acredita que os custos de ocupação dos locatários das companhias de shopping centers avaliadas pela Fitch permaneceram relativamente estáveis, suportados pela qualidade e boa localização de seus ativos.
No primeiro trimestre de 2022, a média do custo de ocupação reportado pela carteira da Fitch foi de 14%, ligeiramente acima da média histórica de 12%.
As operadoras de shopping centers têm conseguido reduzir os descontos nos aluguéis concedidos durante a pandemia e ajustar os aluguéis.
A inflação de dois dígitos no Brasil tem contribuído para maiores ajustes no aluguel, ao mesmo tempo em que possui um efeito limitado nos custos, uma vez que o setor opera com uma baixa estrutura de custos e margens de EBITDA (sigla para lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) próximas a 70%.
Os contratos de aluguel são indexados pelo IGP-M ou IPCA, que estão acumulados em 55% e 20%, respectivamente, desde janeiro de 2020.
A receita líquida ultrapassou os níveis de 2019 desde o terceiro trimestre de 2021 para os emissores avaliados pela Fitch.
As companhias entregaram fortes resultados no primeiro trimestre de 2022, com a receita líquida excedendo o primeiro trimestre de 2019 em uma média de 28% – excluído o efeito da linearização – para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan, apoiada pela receita de aluguel, que representa entre 70% e 80% das receitas totais.
A receita de estacionamento, que representa entre 15% e 20% da receita consolidada, ainda está levemente abaixo de 2019.
A Fitch projeta maior geração de EBITDA em 2022 ante 2019, ou pelo menos no mesmo patamar, para a Aliansce Sonae, a BR Malls, a Iguatemi e a Multiplan.
O cenário-base da Fitch incorpora manutenção de elevadas taxas de ocupação, ao redor de 95%, e inadimplência líquida gerenciável, abaixo de 5%.
Apesar do aumento do serviço da dívida, a cobertura de juros deve permanecer forte para a carteira de shopping centers da Fitch.
Para 2022, a Fitch projeta índice de EBITDA/despesa financeira líquida acima de 2,5 vezes.
A atual taxa básica de juros no Brasil chega a 13,25%, frente a 2% em dezembro de 2020. Os emissores do setor seguem com forte acesso a linhas de crédito de longo prazo no mercado de capital doméstico e os ratings são suportados pela elevada liquidez e flexibilidade financeira das empresas, com relevante volume de ativos desonerados.
Fluxo de caixa
A recuperação da geração de fluxo de caixa vai resultar na redução da alavancagem em 2022, aponta a agência.
A Fitch projeta dívida líquida/EBITDA próximo a ou abaixo de 3,0 vezes para a carteira da Fitch em 2022, em linha com os níveis históricos.
A alavancagem líquida da BR Malls, da Iguatemi e da Multiplan excedeu temporariamente o gatilho de rebaixamento dos ratings, de 3,5 vezes, durante 2020 e/ou 2021, enquanto a alavancagem líquida da Aliansce Sonae permaneceu abaixo de 2,0 vezes.
Fusões, aquisições e investimentos
Investimentos e M&As devem ser retomados, após dois anos de baixa atividade, diz a agência.
Enquanto novos ciclos de projetos greenfield não são anunciados, os emissores gradualmente retornam com o pipeline de expansões e aquisições, e devem aumentar investimentos em tecnologia digital.
Excluídas as aquisições, a Fitch projeta que os investimentos totalizarão R$ 1,3 bilhão em 2022, de R$ 1,2 bilhão em 2021 e R$ 670 milhões em 2020.
Fusão
Recentemente, os acionistas da Aliansce Sonae e da BR Malls aprovaram a combinação de negócios das empresas, o que criará a maior operadora de shopping centers brasileira.
A transação ainda depende da aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica - Cade, e inclui um pagamento de R$ 1,25 bilhão pela Aliansce Sonae, além de troca de ações.