Novas regras do Campo de Marte restringem construções em SP

O setor de construção civil de São Paulo passou a conviver, desde abril, com um enquadramento mais rígido para novas edificações no entorno do Aeroporto do Campo de Marte. Em um raio de 20 quilômetros do terminal, empreendimentos que ultrapassem 45 metros de altura em relação à estrutura aeroportuária dependem agora de autorização prévia do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), órgão ligado à Força Aérea Brasileira (FAB). Antes dessa mudança, apenas construções situadas em um raio de 2,5 quilômetros precisavam desse aval.

A nova configuração, somada à iminente adoção de procedimentos de voo por instrumentos (IFR) no campo de pouso, elevou de 2,98% para 52,7% a proporção da capital paulista submetida a algum tipo de restrição de altura por causa das operações do Campo de Marte, conforme levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. O porcentual representa um salto relevante sobre o mapa de limitações construtivas da cidade e atinge bairros como Santana, Perdizes e o centro expandido.

O receio de incorporadoras, construtoras e representantes do poder público é que o novo desenho regulatório reduza o potencial construtivo de terrenos, alongue o calendário de aprovação de projetos e encareça a produção imobiliária em uma das regiões mais adensadas do país.

Do voo visual ao voo por instrumentos: o que muda na prática

Atualmente, as operações no Campo de Marte seguem o modelo de voo visual (VFR), no qual o piloto conduz a aeronave com base no que enxerga do ambiente externo. O contrato de concessão assinado pela Pax Aeroportos em 2022, no entanto, previu a migração para o modelo por instrumentos (IFR), que permite ampliar o leque de aeronaves autorizadas a operar no local e torna os procedimentos de aproximação menos dependentes das condições meteorológicas. Foi essa transição que motivou a revisão das áreas de proteção ao redor do aeroporto.

Na primeira fase, os voos IFR no Campo de Marte estarão restritos ao intervalo entre 6h e 6h59, com teto de quatro pousos ou decolagens por dia nessa janela. A previsão da concessionária é elevar, gradualmente, a quantidade de movimentos e o número de horários com operação por instrumentos. A mesma empresa administra o Aeroporto de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro.

A implantação do novo procedimento foi apresentada pela Pax como uma evolução operacional necessária para a aviação executiva, mas o desenho das regras de proteção ao voo transformou o tema em uma disputa urbanística. A avaliação de especialistas e entidades do setor é que a medida beneficia um público pequeno de usuários da aviação geral e impõe custos difusos para a cidade.

Raio de 20 km e limite de 45 metros: o novo mapa de restrições

A nova disciplina estabelece que todo projeto de construção situado no raio de 20 quilômetros e que ultrapasse a marca de 45 metros de altura do terminal deve ser submetido ao Decea. O órgão avalia se o empreendimento pode gerar interferência nas rotas aéreas ou nos procedimentos de navegação. O parâmetro de análise deixou de ser apenas a altura física da edificação: passou a considerar a altitude em relação ao nível do mar, o que altera o cálculo em diferentes pontos da cidade.

O Campo de Marte está situado em uma região de várzea e tem altitude inferior à dos aeroportos de Congonhas e Guarulhos. Por isso, o cone de proteção projetado para as novas rotas varre uma área muito mais extensa. Quando somadas as limitações já existentes por causa dos outros dois aeroportos, a parcela do território paulistano com algum tipo de regra construtiva aeronáutica subiu de 64% para 71%, segundo dados da administração municipal.

Na prática, a medida atinge regiões urbanas consolidadas e vetores de expansão imobiliária. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento afirma que locais estratégicos para desenvolvimento urbano, produção habitacional e implantação de projetos públicos e privados passaram a conviver com novas limitações de gabarito. O impacto não se restringe a torres residenciais: hospitais, universidades, centros empresariais e equipamentos públicos também entram no escopo de análise.

Setor imobiliário vê custo bilionário e pede diálogo

O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) tem sido uma das vozes mais críticas. O presidente-executivo da entidade, Ely Wertheim, questiona a proporcionalidade da medida: para ele, é desproporcional submeter toda a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude por causa de uma operação que, no primeiro momento, corresponde a quatro voos por dia. Wertheim lembra que prédios residenciais não são os únicos atingidos, já que hospitais e universidades também passam a depender do aval da Aeronáutica.

Já a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) calcula que as novas regras podem gerar um custo adicional de até R$ 2,7 bilhões por ano para as empresas do setor. Em nota, a entidade argumenta que uma alteração feita para atender uma parcela restrita da população pode prejudicar milhares de famílias, enfraquecer o planejamento urbano e reduzir a oferta de moradias. A Abrainc defende que a solução seja construída por meio de diálogo, preservando a segurança do espaço aéreo sem bloquear a atividade imobiliária e a geração de empregos.

O temor prático é duplo: ou os prédios ficam mais baixos do que o planejado, reduzindo a área vendável dos empreendimentos, ou o processo de licenciamento se alonga, elevando o custo financeiro de quem já comprou o terreno. As duas hipóteses afetam a viabilidade econômica dos lançamentos e a previsibilidade do setor.

Decea registra alta de 48% nos pedidos e taxa estável de análises

Os números consolidados pelo próprio Decea mostram que a demanda por pareceres cresceu de forma expressiva. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, quando as solicitações ainda eram analisadas sob as regras do voo visual, foram 6.399 pedidos de autorização para novas obras. Desse total, 4.175 foram aprovados de imediato e 728, o equivalente a 12%, exigiram a abertura de processo técnico para avaliação mais aprofundada.

No período seguinte, entre 16 de dezembro de 2025 e 30 de junho de 2026, o volume de pedidos subiu para 8.187, uma alta de 48%. As aprovações imediatas somaram 4.656, e 1.081 pedidos, ou 13%, foram encaminhados para análise técnica. O Decea sustenta que a estabilidade na taxa de casos que exigem avaliação detalhada demonstra atuação técnica e criteriosa, capaz de conciliar a expansão urbana com a segurança e a eficiência das operações aéreas.

A Pax Aeroportos usa os mesmos números para rebater críticas. O CEO Rogerio Prado afirma que a implantação do IFR não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo e considera os índices praticamente idênticos no comparativo entre VFR e IFR. Para a concessionária, os dados comprovam que a operação por instrumentos é compatível com a atividade imobiliária no entorno do aeroporto.

Prazos maiores, fim das dispensas e o papel do princípio da sombra

A percepção de quem atua na interface entre construtoras e Aeronáutica, no entanto, é que o processo ficou mais burocrático. Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, afirma que antes era possível obter dispensa da necessidade de aprovação do empreendimento. Agora, a FAB praticamente não emite mais essas dispensas e orienta as empresas a protocolar o processo completo.

Ela relata que o prazo de análise, que já foi de cerca de três semanas, se aproxima de 60 dias. Apesar do tempo maior, Mônica explica que um projeto não é automaticamente descartado por ultrapassar a altitude máxima prevista no plano de proteção. Nesses casos, o empreendedor pode buscar o enquadramento no chamado princípio da sombra: se a nova edificação for mais baixa e se mantiver dentro do volume de sombra gerado por um obstáculo já existente, ela tende a não criar interferência adicional relevante para a navegação aérea.

A ressalva é que esse enquadramento não é automático, nem todo obstáculo pode ser usado como referência para gerar sombra. A necessidade de comprovação técnica abre espaço para laudos, simulações e discussões caso a caso, o que adiciona complexidade e incerteza ao licenciamento.

Operação gradual e o embate entre segurança aérea e crescimento urbano

A progressão dos procedimentos por instrumentos é tratada pela Pax como parte de um cronograma mais amplo. Na primeira fase, a janela de operação IFR fica restrita ao intervalo entre 6h e 6h59, com limite de quatro pousos ou decolagens. A expectativa da concessionária é que, uma vez consolidados os novos procedimentos, haja ampliação da janela e do mix de aeronaves autorizadas a utilizar o Campo de Marte.

O ponto de tensão, para os próximos meses, está na convivência entre a necessidade de segurança das operações aéreas e a demanda por novas moradias e novos equipamentos urbanos em uma cidade que já opera com alta densidade e estoque limitado de terrenos. Enquanto FAB e concessionária enxergam normalidade nos indicadores, prefeitura e entidades ligadas à construção civil adotam tom mais cauteloso diante dos efeitos ainda incertos sobre o licenciamento e o desenvolvimento urbano.