Em julho, o projeto-piloto do Drex, a futura moeda digital de atacado brasileira, atingiu um feito importante. A primeira venda “tokenizada” de um imóvel financiado foi realizada com sucesso. A Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil conduziram esta simulação. Além disso, contaram com o apoio do consórcio de cooperativas SFCoop, da bandeira Elo e do Operador Nacional do Registro.
O teste encurtou drasticamente processos burocráticos. Etapas que normalmente levam semanas em cartórios físicos foram concluídas em poucos minutos. A transferência de escritura, quitação do financiamento antigo e liberação do novo crédito aconteceram simultaneamente. Tudo isso ocorreu em uma única rede blockchain. Como resultado, o Banco Central obteve insumos valiosos para a terceira fase do piloto.
Esta próxima etapa está dedicada a identificar onde a tokenização de bens reais gera eficiência regulatória e operacional. Por certo, o órgão já sinalizou que haverá uma terceira fase, prevista para o segundo semestre de 2025. O foco será transformar essas garantias digitais em alavancas de crédito mais baratas para pessoas e empresas.
Tokenização imobiliária no Drex: o caso Caixa & BB
A operação começou com um cenário hipotético. Um comprador, correntista da Caixa, decide adquirir um apartamento. No entanto, este imóvel ainda possuía financiamento ativo no BB. Em seguida, os smart contracts do Drex entraram em ação. Eles quitaram o saldo devedor no BB, transferiram a alienação fiduciária para a Caixa e repassaram o valor ao vendedor.
Na mesma transação, liberaram um novo financiamento ao comprador. A escritura já estava digitalizada na própria rede. Cada instituição operou nós validadores, a fim de assegurar transparência e imutabilidade dos dados para o ONR. Para o investidor que acompanha esse avanço, o interesse se renova constantemente.
Escolhendo qual criptomoeda comprar hoje pode fazer toda a diferença. Ativos digitais lastreados em bens físicos tendem a ganhar liquidez. De fato, esta liquidez poderá ser semelhante à dos criptoativos tradicionais quando a infraestrutura do Drex amadurecer. Sem dúvida, a base tecnológica da demonstração já replica o modelo permissionado adotado pelo Drex.
Cada participante – Caixa, BB, SFCoop, Elo e ONR – operou nós validadores. Estes são responsáveis por emitir, assinar e arquivar documentos digitalizados, como a certidão de matrícula do imóvel. Segundo Gabriel Queiroz, gerente de inovação da Elo, até mesmo a escritura foi transformada em token. Isto é, permitiu um fluxo bastante promissor em ganhos de eficiência.
Privacidade, LGPD e a solução Harpo
Um desafio importante surge neste contexto: manter a confidencialidade das partes sem comprometer a fiscalização do Banco Central. A fim de solucionar este problema, o consórcio SFCoop desenvolveu o módulo Harpo. Trata-se de uma camada de privacidade open-source aprovada pelo Banco Central. Nos testes, apenas os agentes da transação e o regulador podiam decifrar os dados.
Dessa maneira, as exigências da LGPD foram atendidas. Ao mesmo tempo, houve redução na dependência de fornecedores externos. Com o Harpo, as cooperativas demonstraram algo importante: fintechs e startups poderão integrar-se ao ecossistema sem infraestruturas complexas.
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Este avanço está destravando novos modelos de serviços. Eles vão desde marketplaces de garantias até plataformas de crédito colateralizado em tempo real. Em suma, trata-se de um passo essencial para que a etapa seguinte do piloto, focada em tokenização de garantias, efetivamente diminua o spread bancário.
Impactos para crédito, mercado imobiliário e investidores
Hoje, o processo é lento e burocrático. Depois de assinar o contrato de compra e venda, a escritura costuma levar até 30 dias para virar registro definitivo no cartório. Este prazo limite está fixado pelo art. 205 da Lei 6.015/73, conhecido como o “trintídio” da prenotação.
Os custos também são significativos. Só de ITBI, cobrado em 3% sobre o valor da transação na cidade de São Paulo, o comprador desembolsa cerca de R$ 15.000 em um imóvel de R$ 500.000. Quando somados escritura e registro, a conta final costuma beirar entre 4% e 6% do preço do bem. Por outro lado, no piloto Drex, todas essas fases foram condensadas num smart-contract único.
O contrato executou múltiplas funções simultaneamente. Quitou o financiamento antigo, transferiu a alienação ao novo banco, liquidou impostos e registrou a escritura em poucos minutos. As entidades envolvidas avaliaram os ganhos potenciais de eficiência e redução de custos. Isso ocorreu mesmo sem mudanças regulatórias.
Nova Fase 3
Por fim, a demonstração abriu caminho para a Fase 3 do piloto. Esta foi confirmada pelo secretário-executivo do Banco Central, Rogério Lucca, durante o Febraban Tech 2025. O foco será tokenizar garantias para baratear o crédito. Os testes estão previstos para o 2º semestre de 2025, com possível início de produção em 2026.
Com registros, pagamentos e garantias coexistindo em blockchain, novas oportunidades surgem. Por exemplo, marketplaces de garantias em tempo real, servicing digital de financiamentos e refinanciamentos instantâneos. Cooperativas como Sicredi, Sicoob, Ailos e Cresol já participam do consórcio SFCoop no piloto.
Embora a matrícula ainda precise ser lançada em cartório físico, o Banco Central enxerga no Drex uma solução estratégica. Em virtude de seu potencial, o Drex é visto como a chave para atacar o spread bancário. Este atingiu 20,2 p.p. em maio de 2025, de acordo com o boletim mensal de crédito do próprio banco.
Em conclusão, o cronograma oficial do Piloto Drex – Banco Central é claro. Uma vez que a Fase 2 seja encerrada, os resultados serão consolidados em relatório público. Em seguida, os testes de garantias tokenizadas devem iniciar até o fim de 2025. O objetivo é rodar aplicações de crédito colateralizado já no 1º semestre de 2026.
Este texto não é um conselho de investimento, é uma tentativa de manter os entusiastas de criptomoedas cientes dos desenvolvimentos recentes. Quem optar por investir em algum ativo mencionado em qualquer texto o faz por sua conta e risco.
