JHSF (JHSF3): como avaliar possível transação com Gazit Brasil?
Operadora poderia adquirir até 31,90% das ações do SCJ FII e elevar sua participação no Shopping Cidade Jardim em até 10,5%
6 JUN 2023 • POR Lucas de Andrade • 07h00De acordo com o site Brazil Journal, a Gazit Brasil potencialmente colocou à venda sua participação de 33,0% no Shopping Cidade Jardim (adquirida da JHSF em 2016) por meio da venda da totalidade das ações do Fundo de Investimento Imobiliário Shopping Cidade Jardim (SCJ FII).
Aparentemente, a estrutura de aquisição envolve o estabelecimento de três FOFs (Fundos de Fundos), com as porcentagens de aquisição definidas da seguinte forma:
- (i) aproximadamente 51,0% para o FOF JHSF Capital; - (ii) aproximadamente 25,0% para o FOF JHSF Private; e - (iii) aproximadamente 23,0% para o FOF JHSF Capital Institucional.
Dito isso, a JHSF poderia adquirir até 31,90% das ações do fundo (no máximo), e elevar sua participação no Shopping Cidade Jardim em até 10,5% - potencialmente atingiria cerca de 60% de participação no ativo.
Ygor Altero, head de Real Estate da XP Investimentos, estima um cap-rate atrativo de cerca de 9% para a transação, se considerado um NOI estimado (2023E) de cerca de R$ 151 milhões, o que parece atrativo se incorporarmos à análise a dominância do ativo em São Paulo.
Na visão da XP Investimentos, a venda faz parte da estratégia da Gazit de reduzir sua exposição a ativos brasileiros (a empresa ainda possui seis shoppings brasileiros em seu portfólio).
Portanto, veem a transação como positiva para a JHSF.