FIIs: como funciona o aluguel e quais são os riscos e vantagens de fundos imobiliários?
No mercado financeiro nacional há, basicamente, três tipos de FIIs: os que investem efetivamente em imóveis, os que investem em papéis do mercado imobiliário, e os híbridos, que combinam imóveis e papéis
6 DEZ 2021 • POR Redação SpaceMoney • 11h12Alugar ativos de outro investidor para obter lucro no curto prazo com a valorização ou desvalorização. Esse é um mecanismo conhecido dos traders que negociam ações. Porém, desde novembro de 2020, é possível utilizar a estratégia também com Fundos Imobiliários (FIIs).
Há alguma vantagem para o investidor? Vamos entender como ele funciona e se é uma boa opção!
Fundos imobiliáriosPrimeiramente, é fundamental conhecermos as características dessa classe de ativos. Como o nome já diz, os Fundos Imobiliários reúnem indivíduos que agrupam recursos para investir no mercado imobiliário: aquisição de imóveis rurais ou urbanos, construídos ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais.
Uma modalidade da classe da renda variável (como ações e derivativos), os FIIs – assim como os demais fundos de investimento – têm na figura dos gestores o papel da tomada de decisões, naturalmente, respeitando políticas e regras pré-estabelecidas pelo regimento daquele fundo.
No mercado financeiro nacional há, basicamente, três tipos de FIIs: os que investem efetivamente em imóveis, os que investem em papéis do mercado imobiliário, e os híbridos, que combinam imóveis e papéis.
A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é estabelecida uma data para a sua liquidação. Assim, se o investidor optar por sair do investimento, somente poderá fazê-lo através da venda de suas cotas no chamado mercado secundário.
Aluguel de FIIsAs cotas de fundos imobiliários disponíveis para aluguel são, na verdade, frações de patrimônio de um fundo imobiliário e são, igualmente, listadas na bolsa de valores.
Há dois agentes protagonistas envolvidos neste tipo de transação: os chamados “doadores” ou “locadores”, os donos daquele ativo; e o “tomador” ou “locatário”, investidor que irá alugar aquele ativo por um tempo determinado.
As possibilidades de ganhos financeiros estão abertas para ambos os agentes envolvidos, mas em condições bastante opostas.
O proprietárioO “doador” tende a ser um investidor com objetivos de longo prazo (fundos imobiliários são moldados para tempos mais extensos, empreendimentos imobiliários precisam de tempo de maturação para gerar retorno). Para este, o aluguel temporário das cotas funciona como ação potencializadora de ganhos.
Vamos considerar que determinado fundo remunere em média 6% ao ano. Se este agente viabilizar o aluguel de suas cotas por uma remuneração anual de 2%, naquele período, ele terá faturado 8% com o ativo.
Para este investidor o risco permanece apenas na depreciação do fundo, e não do aluguel em si. Isso porque o aluguel das cotas de um FII é coberto pela B3, que regula a transação, isentando assim o “doador” do risco de inadimplência.
O proprietário das cotas do fundo imobiliário não deixa de ser o “dono” do ativo, mesmo enquanto as cotas encontram-se alugadas para outro investidor.
Por esse motivo, os lucros do FII seguem pertencendo a ele, independentemente de as suas cotas estarem temporariamente alugadas ou não.
O “inquilino”Já o “tomador” é um agente com perfil mais arrojado e que aceita riscos. Isso porque a estratégia de alugar está atrelada a uma manobra de curto prazo.
O objetivo desse agente com o aluguel das cotas é “apostar” na desvalorização de determinada cota que, de acordo com sua leitura, esteja supervalorizada pelo mercado.
A estratégia consiste em vendê-las por determinado preço após o aluguel e, no futuro breve, readquiri-las por valor abaixo do praticado na venda.
Ou seja, lucrar nas transações diante de eventual depreciação do ativo em uma curta janela de tempo. A margem de lucro do agente será exatamente a diferença entre o valor recebido com a venda e o valor pago na recompra. Para tal, é preciso ter experiência para fazer as leituras e ter o timing correto.
Para o “tomador” também é fundamental trabalhar com cotas de FII de alta liquidez (que tenham um volume de negociação diária alto). Caso contrário, ele corre o risco de não encontrar compradores ou vendedores no período de tempo necessário para as respectivas transações.
Clique aqui e confira uma lista com todos os FIIS listados na B3.
Vantagem x riscoAssim como no aluguel de ações, a vantagem de alugar uma cota de FII é poder fazer trade (especular no mercado) sem precisar adquirir o ativo. O risco, porém, é alto. Imagine a seguinte situação:
Você aluga uma cota para fazer uma venda a descoberto, mas em vez de desvalorizar, o ativo sobe de preço. Nesse caso, o prejuízo da diferença de preço é sempre do tomador.