Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) são historicamente menos voláteis que o Ibovespa e continuarão atrativos neste ano, mesmo com a taxa básica de juros Selic a 10,75%, escreveu a analista da XP, Maria Fernanda Violatti, na última quinta-feira (3).
Em relatório, Violatti destacou que o IFIX, índice de referência da classe de ativos, apresentou quedas menos expressivas durante períodos de maior aversão ao risco. Por exemplo, no ano passado, o Ibovespa recuou aproximadamente 12%, enquanto o IFIX apresentou performance relativamente melhor, com queda acumulada de 2%.
A analista diz esperar que os FIIs, mesmo com patamares mais elevados da taxa básica de juros, continuem com a distribuição de dividendos acima da rentabilidade de outras classes de ativos como a poupança, Tesouro Selic e aluguel de imóveis residenciais, principalmente ao considerar que os dividendos são livres de imposto de renda (IR)
“Acreditamos que o mais correto seria comparar o retorno (dividend yield) dos fundos imobiliários com os juros reais de longo prazo, dado que os contratos de aluguéis são majoritariamente indexados à inflação. Assim, ao compararmos o dividend yield médio do IFIX, que está hoje em aproximadamente 11,79% (fechamento de janeiro de 2022), com juros reais de longo prazo (considerada a NTN-B com vencimento em 2035), os investidores exigiram um prêmio de risco (spread) sobre a NTN-B de, na média, 4,3 p.p nos últimos 4 anos, abaixo dos spreads atuais em aproximadamente 1,9 p.p, o que deixa espaço para possível performance. Além disso, o prêmio de risco atual ainda permanece em patamares saudáveis, em aproximadamente 6,21 p.p.”, explica.
Fundos de Papel
Desde 2020, os FIIs com maior exposição aos índices de inflação (IGP-M e IPCA) tem sido beneficiados devido a aceleração da inflação, diz Violatti.
Mesmo com as recentes altas dos juros, os economistas esperam uma inflação relativamente elevada para o ano (a XP espera um IPCA de 5,2% para 2022), o que deve continuar alimentando a robusta distribuição de dividendos dos fundos de recebíveis.
“Adicionalmente, a alta da Selic impacta positivamente os fundos imobiliários do segmento de recebíveis dado que diversos fundos possuem alocações em CRIs com indexação ao CDI, o que levaria a um aumento nos rendimentos e, consequentemente, da distribuição de dividendos”, afirma.
Fundos de Tijolos
Em seus mais recentes relatórios, a XP destaca que, nesse ambiente, a seletividade dos investimentos é essencial.
No âmbito dos fundos de tijolos, os investidores devem priorizar fundos que possuam portfólio com elevado padrão construtivo, imóveis bem localizados e com equipe de gestão experiente, com track-record sólido.
Conclusão
Em geral, a XP segue, a despeito do cenário macroeconômico, com uma visão construtiva para os FIIs.
“Entendemos que estes são uma alternativa interessante para investidores que se interessam pelo mercado imobiliário e que buscam renda e valorização do seu patrimônio”, conclui.