A Genial Investimentos recomendou manter as cotas do Vinci Offices FII (VINO11). A indicação foi dada por Isabella Suleiman, analista de fundos imobiliários (FIIs) da corretora.
O fundo recentemente adquiriu a sede da Rede Globo, em São Paulo, o que causou polêmica. Suleiman destaca, entretanto, a boa localização do imóvel, próximo a estação Chucri Zaidan, e ainda se caracteriza como um terreno difícil de encontrar na região. Com isso, pode se valorizar à medida que o local continue a se desenvolver.
Ainda de acordo com a analista, o ativo foge da tese de boutique office do fundo, e faz com que a estratégia dele fique com viés mais corporativo;
Por fim, Suleiman analisa que a alavancagem do fundo aumentou muito, e seu custo foi elevado devido ao movimento de mercado, o que espremeu a margem do ativo.
Na visão da Genial Investimentos, o risco aumentou bem mais do que o retorno esperado, o que não deixou a analista confortável para recomendar a compra do VINO11.
Com isso, a indicação de manter foi reiterada, com o preço-alvo de R$ 51,00 - ante R$ 47,10 do preço atual.
Além da Rede Globo, maior inquilina do fundo - responsável por 39% da receita do e 45% de sua ABL -, Vinci Partners, com 18% de participação na receita e Vitacon, com 12%, também são locatárias.
72% das receitas do fundo provêm de contratos atípicos. O prazo médio dos contratos chega a 9,3 anos - 97% deles, com vencimento após 2025.
O contrato com a Rede Globo foi feito em modalidade atípica, com vencimento em 15 anos e correção por IPCA.
O fundo possui R$ 500 milhões em dívida, equivalente a 35% de alavancagem, onde cerca de R$ 340 milhões se refere a aquisição do imóvel da Rede Globo. Possui vencimento em 2037 e taxa IPCA +6,9%, e o restante se refere ao imóvel da Haddock Lobo, BM 336 e LAB 1404 com custo IPCA + 5,6%, CDI + 2,5% e TR +9,2%.
Na avaliação da Genial, o custo do CRI Rede Globo está um pouco acima do ideal e espreme a margem do ativo, que foi adquirido ao cap de 7,6%.