FIIs amargam desempenho ruim. E agora?

São Paulo - Crédito: Rovena Rosa/Agência Brasil

Quem tem fundo de investimento imobiliário (FII) na carteira já percebeu que os tempos estão difíceis para o ativo. O IFIX, índice de referência dos fundos na Bolsa de Valores, acumula queda de cerca de 10% só neste ano.

Porém, se a ideia de vender os FIIs da carteira anda passando pela cabeça, calma. Antes, entenda o motivo da queda e coloque na balança se essa é realmente a melhor estratégia.

Os FIIs são um tipo de fundo de investimento que aplicam em empreendimentos imobiliários, como hospitais, prédios comerciais e shoppings. Ao comprar cotas dos fundos, o investidor se torna um dos ‘donos’ desse imóvel, recebendo os aluguéis como lucro.

Segundo Gabriel Câmara, assessor de investimentos na iHUB Investimentos, para entender o que está pressionando os FIIs é preciso levar, fundamentalmente, três pontos em consideração: o primeiro, claro, a pandemia.

Cenário de pressão

“Muitos fundos imobiliários são de shoppings, laje corporativa e galpões. Passamos um ano parados e esses fundos não conseguiram se bancar, fazendo com que alguns ficassem performando mal. Não houve movimentação nos imóveis e alguns locatários entraram em falência ou pediram para sair”, explica Câmara.

O segundo ponto são os juros lá em cima. Esse fator, conforme o especialista, tem levado muitos investidores a procurarem investimentos mais estáveis, migrando da renda variável para a fixa.

E o terceiro motivo está ligado a uma possibilidade que, apesar de não ter avançado, deixou uma preocupação no ar. Meses atrás, surgiu a proposta de tributar dividendos, o que impactaria os rendimentos dos fundos.

A proposta foi descartada, mas sem antes causar tensão entre os investidores. “Mesmo que fosse a partir de R$ 20 mil, o investidor pessoa física fica inseguro, fazendo com que o mesmo não acredite no setor a longo prazo”, pondera.

Papel resiste

Um levantamento feito pela Teva Indices, empresa especializada em índices para ETFs, revela que os FIIs de papel foram os únicos a apresentar desempenho positivo no ano até agora (os dados analisam o desempenho até o último dia 15 de novembro).
 
Os FIIs de papel são fundos de investimentos que aplicam o patrimônio de seus cotistas em aplicações de renda fixa ou variável do mercado imobiliário. Os principais são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
 
O estudo levou em conta sete índices próprios da Teva Indices de ativos do setor de fundos de investimentos imobiliários e revelou que os de papel tiveram retorno acima da inflação medida pelo IGP-M no período.
 
Apesar do resultado positivo dos papéis no acumulado do ano, todos os sete índices de segmentos de FIIs abrangidos pela Teva Indices estão em patamar inferior à máxima histórica (All Time High).

Conforme Marcos Baroni, analista de fundos imobiliários na Suno Research, o fundo de papel consegue capturar melhor a variação de juros e inflação, por isso, tornou-se mais atrativo no atual momento econômico. 

“Os fundos de CRIs hoje representam uma boa parcela do mercado, cerca de 40%. E por que eles atraem os investidores? Se você entrar na carteira dos fundos de CRI, vai perceber que são ativos essencialmente de renda fixa e que tem uma relação com inflação e juros. Normalmente é IPCA mais alguma coisa, CDI mas alguma coisa”, detalha Baroni. 

Assim, com a escalada da inflação e dos juros, os rendimentos nominais aumentaram e deixaram o ativo mais atrativo frente aos fundos de tijolos, por exemplo. 

“Se você decompõe de setor em setor, vai perceber que a volatilidade do fundo de CRI é menor e, sendo menor, deixa a carteira mais defensiva. Os CRIs são ativos de renda fixa, porém os fundos imobiliários são de renda variável. Você acaba tendo um modelo híbrido, com ativos de renda fixa que fazem parte do portfólio, porém dentro de uma casca de renda variável. Deixando claro que fundo de CRI é renda variável, o CRI isoladamente é renda fixa”.

E daqui para frente?

Retomada das atividades econômicas pode dar fôlego aos FIIs

Com o avanço da vacinação, a retomada das atividades vem ganhando velocidade em todo o país. Isso, sem dúvida, vai impactar os FIIs.Gabriel Câmara avalia que, principalmente, os fundos de shopping e os de laje corporativa (escritórios) serão influenciados. 

“As pessoas estão começando a ir ao shopping, começam a pagar estacionamento, ir ao cinema e isso movimenta financeiramente o imóvel, além disso, muitas pessoas estão voltando aos escritórios, o que incentiva que a empresa não feche de forma antecipada o contrato com o fundo e até mesmo compre mais posição”.

Apesar dessa retomada, o assessor lembra que 2022 é um ano eleitoral, o que faz com que a guinada, de fato, dos FIIs possa demorar um pouco mais para acontecer.

“Já é sabido por todo investidor que ano de eleição é um ano extremamente atípico, onde a bolsa fica muito volátil e os papéis, mesmo que sejam ótimos, sofrem”. Então, o que se pode esperar é mais um ano desafiador para os FIIs. 

A situação, porém, pode ser mais animadora se dentro da estratégia do investidor houver espaço para uma palavrinha mágica. Longo prazo. 

Isso porque a retomada das atividades econômicas e uma previsibilidade maior para o mercado após as eleições, podem fazer com que os fundos se valorizem.

Hora de comprar?

Agora se você nem sabia da existência dos fundos de investimento imobiliário, esse pode ser um bom momento para conhecê-los melhor e diversificar sua carteira com alguns, caso interesse.

“Para quem não tem e quer ter, então esse momento é interessante, pois muitos FIIs estão baratos, e quando eles voltarem a se recuperar o investidor terá ganho na rentabilidade e no possível aumento de dividendos, mas é de suma importância que ele tenha um assessor para orientá-lo na criação de carteira”, afirma Câmara.

Os fundos ligados à logística devem seguir uma trajetória de crescimento. Por sua vez, os de tijolo podem representar uma boa oportunidade de rentabilidade futura porque estão bem descontados atualmente.

Baroni volta a destacar os fundos de CRIs e aconselha aqueles com uma relação de risco e retorno mais ajustada.

O importante, no entanto, é fazer uma análise estratégica, alinhada ao perfil de cada investidor, variando a carteira de investimento.