Uma questão muito interessante, e que carrega certo grau de incerteza, é o impacto que a pandemia do novo coronavírus causou — e ainda vai causar — nos valores de locações imobiliárias. Podemos dividir esse impacto em dois momentos. O presente e as tendências para o futuro.
No início da quarentena houve uma grande procura para renegociação dos contratos, motivada pela insegurança e preocupação a respeito do tempo do isolamento e suas consequências na renda; assim como por razões concretas, como perda de emprego e grande queda de receitas no caso de imóveis comerciais.
Algumas alternativas de negociação foram mais comuns, como a postergação dos aluguéis e consequente diluição nos pagamentos seguintes, sem desconto, mais observada no caso de empresas que estão com dívidas e preferem não desembolsar nesse período de indefinição. Muito comum também foi a redução entre 30% a 50% do valor por um período definido ou até passando esse valor a conduzir o novo contrato até o final.
Passamos por um momento delicado, pois se por um lado existe mesmo a queda na renda e no faturamento, razão muito compreensível para um pedido de redução por parte dos locatários, por outro lado os locadores também passam pela insegurança de não ter seus contratos honrados e sentir uma parte de sua renda diminuir consideravelmente.
Muitos proprietários vivem às custas do aluguel de um imóvel apenas. Por isso, é essencial o bom senso de ambas as partes para negociarem um acordo que satisfaça os dois lados. E os proprietários, em sua maioria, têm demonstrado que estão dispostos a dar fôlego aos inquilinos.
Vale lembrar que a transparência é fundamental para uma boa negociação.
Dito isso, com uma eventual alteração dos pagamentos dos aluguéis, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), atualmente com mais de 760 mil CPFs cotistas, seriam diretamente afetados pela diminuição na distribuição das receitas. É preciso ficar atento também para o fato de que o mercado de securitização de créditos imobiliários emitiu em 2019 cerca de R$ 21,73 bilhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de renda fixa que têm como parte de seu lastro aluguéis de operações imobiliárias. A suspensão ou a queda brusca de pagamentos podem gerar uma reação em cadeia e grandes prejuízos.
Por outro lado, também podemos já começar a observar e analisar tendências de como irá se comportar o mercado de locações imobiliárias num futuro próximo. Se existe um choque negativo da demanda, ele também é acompanhado com uma redução de ofertas, pois muitos proprietários não estão dispostos a negociar para baixo o valor dos aluguéis, até deixando de oferecê-los por enquanto. Isso pode gerar um certo equilíbrio ou até mesmo uma pequena expansão dos valores.
Contudo, ainda há muitas incertezas. É preciso observar o tempo de duração do isolamento, como serão as experiências de flexibilização, como as empresas irão lidar com a realidade do home office e se realmente essa tendência de trabalho remoto vai se manter, pois muitas atividades não podem ser adaptadas para essa realidade.
Mas mesmo que esse seja o cenário mais real, a construção civil tem demonstrado uma capacidade imensa de adaptação em pouco tempo, entregando empreendimentos de acordo com as novas demandas da sociedade, como prédios residenciais com espaços compartilhados para co-working, prédios de escritórios mais compactos, entre outros.
Passado esse momento de crise, é esperada até uma certa euforia econômica, que pode ajudar muito na retomada das empresas. Consequentemente, o valor dos aluguéis tende a se normalizar no médio e longo prazo. Vale destacar que os juros nunca estiveram tão baixos e o investimento no mercado imobiliário, incluindo aluguéis, continuará oferecendo um bom retorno para os investidores.
