Se há um conselho que tem sido passado no Brasil de pai para filho há várias gerações, é o seguinte: “Se sobrar um dinheirinho, aplique em imóveis”.
O conceito arraigado nessa orientação tem como base a ideia de comprar um local e viver da renda do aluguel deste espaço para terceiros. Em alguns momentos, isso funciona e tem bastante gente que se dá bem; mas, em outras situações — como parece ser a atual —, as placas de "aluga-se" começam a se acumular sem que os interessados apareçam. Nessas horas, bate a dúvida: será que imóvel é um investimento tão seguro assim?
Acontece que o aluguel não é a única forma de obter ganhos nesse tipo de investimento, e o brasileiro começa a entender isso. Uma das novas formas de investir em imóveis é o crowdfunding imobiliário.
Em primeiro lugar, é preciso diferenciar este conceito de outro que, embora também seja vantajoso, tem características diferentes: os fundos imobiliários.
Fundos imobiliáiros
Esses fundos funcionam como um “clube”, no qual um grupo de investidores se reúne para aportar em um conjunto de empreendimentos, em sua maioria, comerciais.
Os fundos investem na compra de diversos tipos de imóveis: edifícios comerciais, shoppings, escritórios… E ‘empacotam’ tudo em um produto só. Cada investidor, ao aplicar seu dinheiro, tem direito a um ‘pedaço’ de cada um desses imóveis. Esses pedaços são chamados de cotas.
A aquisição das cotas deve ser feita, obrigatoriamente, com o intermédio de uma corretora ou instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Além disso, todas as decisões que englobam os fundos imobiliários são tomadas pelo gestor do fundo. O lucro, nesse caso, vem com a valorização dos fundos ou com a venda da cota adquirida – nesse último, a rentabilidade irá depender do momento econômico que o mercado está vivendo — e pode ser positiva, negativa ou nula.
Algumas diferenças
Diferente dos fundos imobiliários, no crowdfunding o investidor coloca seu dinheiro em um único empreendimento, o que dá a ele uma liberdade maior de escolha. Nesse caso, a captação funciona no modelo de campanha de financiamento coletivo, quando um grupo de pessoas se reúne com pequenos aportes visando captar um determinado valor total que irá custear a obra. Em troca, quem investir receberá sua rentabilidade a partir do valor geral de vendas. Em outras palavras, a rentabilidade depende totalmente do sucesso do empreendimento.
Se observarmos o principal índice de fundos imobiliários, o IFIX, podemos constatar que ele se movimenta de forma bastante parecida com o Ibovespa, por exemplo. O crowdfunding imobiliário, por sua vez, é um ativo bastante diferente, uma vez que está incluído na categoria dos ativos reais.
Crescimento no Brasil
Esse conceito tem ganhado cada vez mais relevância no Brasil. Segundo relatório publicado pela CVM, o total de investimentos captados pela modalidade apresentou uma alta próxima a 700% entre 2016 e 2019. O estudo mostrou que, apenas em 2019, foram captados mais de R$ 59 milhões, por meio de cerca de 6.720 investidores. De 2016 até hoje, houve um salto de 4 para 30 plataformas de crowdfunding registradas na CVM.
Os esforços dos órgãos reguladores estão sendo feitos no sentido de fazer com que este crescimento seja ainda maior nos próximos anos. Prova disso é que a superintendência de Registro de Valores Mobiliários da CVM (SRE/CVM) divulgou no dia 18 de setembro a atualização do Sistema CVMWeb. A partir de agora, securitizadoras e as plataformas eletrônicas de investimentos participativo (crowdfunding) podem acessar o sistema e cadastrar diretamente os comunicados referentes às suas respectivas ofertas.
Isso significa que, agora, as securitizadoras e plataformas eletrônicas não precisam mais enviar, por meio de mensagem no Protocolo Digital, as informações sobre ofertas com esforços restritos (ICVM 476), de registro por lote único e indivisível (ICVM 400, art. 5º, II) e dispensadas de registro de crowdfunding (ICVM 588).
O processo ficou mais simples, rápido e padronizado, como ocorre com outros regulados da instituição.
De acordo com dados do Wealth Report produzido pela consultoria Knight Frank em março de 2020, ativos imobiliários compõem 27% das carteiras de investimento dos ultra ricos.
Ou seja: como em todas as outras áreas da vida, o conselho dos nossos pais não deve ser ignorado.
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